Wie Mitarbeiterwohnen einen erfolgreichen Exit findet – das Urban Living in Stuttgart
Hin und wieder zieht man als Projektentwickler den metaphorischen 6er im Lotto. Dann zum Beispiel, wenn eine Firma alle Einheiten in einer Immobilie auf einmal anmietet und so als Ankermieter fungiert. So geschehen in Stuttgart in der Mönchstraße, bei dem von BelForm ausgestatteten Teil des Urban Living Projektes der GIEAG Immobilien AG. Und nicht nur das – die Immobilie konnte auch noch global an einen institutionellen Investor verkauft werden. Wie es dazu gekommen ist, lesen Sie hier.
Experten in diesem Beitrag:
Der andere Blick – Design und Qualität vereint ©BelForm
2017 kaufte die Münchner Immobilien GIEAG (GIEAG) über ihre Tochtergesellschaft GIEAG Projekt 280 GmbH 95 Wohneinheiten in Stuttgart. Das Objekt in der Mönchstraße 23, 25 und 27 hat eine Innenfläche von etwa 4100 Quadratmetern und liegt günstig nahe des Einkaufszentrums Milaneo im Europaviertel. Da das Gebäude aber bereits 1995 errichtet wurde, hatte man es nun mit sehr tiefen Grundrissen und schlechten Lichtverhältnissen in den Zimmern zu tun. Nichtsdestotrotz strebte GIEAG-Vorstand Philipp Pferschy mit dem Projekt eine teilweise Renovierung und Revitalisierung der Einheiten an.
Ein großes Wertschöpfungspotential war aufgrund der damaligen Jahresnettokaltmiete von etwa 0,4 Millionen Euro schnell ausgemacht. Diese lag weit unter Marktniveau. Für die Wohneinheiten brauchte GIEAG aber nun ein neues Vermietungskonzept, bei dem künftige Mieter auch gewillt waren, die absoluten Mieten für die doch recht großen Ein-Zimmer-Wohnungen zu bezahlen. Im Zuge dessen wurde beschlossen, dass ein Teil der Einheiten fortan möbliert als Business Apartments angeboten wird.
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Ein Möblierer war schnell gefunden, das Projekt beinahe umsetzungsbereit. Allerdings schienen das Gesamtkonzept und die Einrichtungsideen noch nicht richtig schlüssig. Eine Lösung musste schnell gefunden werden. Etwa zu diesem Zeitpunkt, im Herbst 2019, gab es auch den ersten Kontakt mit BelForm. Der 360°-Dienstleister im Bereich Temporäres Wohnen entwickelte ein Gesamtkonzept, das nicht nur das Design sondern auch die Funktion der Einrichtung im Fokus hatte. Diese durchdachte Herangehensweise, die den potentiellen Mieter in den Blickpunkt stellt und das Optimum aus den Räumen herausholt, überzeugte die GIEAG so sehr, dass sie den Auftrag für die Möblierung aller Einheiten nun doch BelForm erteilte.
Clevere Ausstattung und Eigenentwicklungen sorgen für das gewisse Etwas der Immobilie
In der Folge erwiesen sich die Gegebenheiten der Räume als die größte Herausforderung bei der Arbeit am Interior Design. Durch tief in das Gebäude reichende Grundrisse und die kleinen Fenster wirkten die Wohneinheiten sehr groß, aber dennoch dunkel. Dipl.-Innenarchitektin Bettina Martinek, die bei BelForm für die Immobilie zuständig war und bereits Objekte wie das #behomie Wohnhaus in Düsseldorf oder die Black F Serviced Apartments in Freiburg designed hat, beschreibt die Lage vor Ort: „Die Elektroinstallation war seit langem abgeschlossen und daran mussten wir uns orientieren. Es gab nur begrenzten Spielraum bei der Platzierung der Lampen, der Küche und der Einrichtungsgegenstände. Durch eine nutzerorientierte Zonieren konnten wir Größe der Räume optimal ausnutzen und dunkle Zonen durch eine clevere Lichtplanung aufwerten.“
Mit Hilfe von Raumtrennern aus Stahl wurden die großen Räume unterteilt. „Durch die hohen Quadratmeterzahlen war es schwierig, distinktive Wohnbereiche zu schaffen. Oft sehen große Wohneinheiten dann aus, wie Möbellager. Durch klare Trennungen wollten wir einen Eindruck von Differenziertheit schaffen, bei dem sich auch der Mieter wohlfühlt“, ergänzt Martinek.
Eines der Highlights ist die von BelForm eigens für die bereits vorhandenen Raumnischen entwickelte Küche. Sie wurde exakt eingepasst – alle nötigen Küchengeräte wurden bei einer Breite von nur 1,20 Meter und einer Tiefe von 60 cm untergebracht. Deutsche Schreinermeister fertigen die von BelForm entwickelte Serie für die fünf verschiedenen Apartmenttypen an und lieferten sie direkt vor Ort.
Die Küche selbst spielt mit Kontrasten von schwarz und weiß. Mit weiteren Marmor- und Holztexturen sowie Leinen entstand für den gesamten Innenraum ein harmonisches Bild. Der wunderschöne Essplatz überrascht mit organischen Formen – dunkle Holztische, die eleganten Stühle und Pendellampen schaffen eine funktionale Basis, die sich an den Gegebenheiten orientiert, aber auch den Mieter abholt.
Starke Kontraste auf 120 cm. Designküche ©BelForm
Echtholz-Sitzgruppe in den Apartments – wahlweise für eine oder zwei Personen ©BelForm
„Ein ganz anderes Design und Verständnis“ – wie aus dem Urban Living ein sicherer Hafen für Mieter und Investoren wurde
Entstanden sind in der Immobilie letztendlich moderne Mitarbeiterwohnungen mit echtem Wow-Effekt. BelForm-Geschäftsführer Benjamin Oeckl klärt über die Zielsetzung des Projektes auf: „Möblierte Apartments füllen überall dort eine Lücke, wo Fachkräftemangel und Wohnungsnot zusammenkommen. Sie bieten eine Rundum-Sorglos-Wohnform, die es Unternehmen erleichtert, ad hoc und/oder nur projektweise benötigte Fachkräfte adäquat mit Wohnraum zu versorgen. Vorausgesetzt natürlich, die geringe Wohnfläche wird optimal auf die zukünftigen Bewohnerbedürfnisse zugeschnitten.“
Es gilt also, jeden Quadratmeter optimal auszunutzen. So wurden beispielsweise aufgrund der oft sehr langen Aufenthaltsdauer der Mieter im Urban Living die Apartments mit vollwertigen, 140 cm breiten Betten ausgestattet. Diese wurden allerdings so platziert, das der Wohnbereich nicht durch hereinragende Ecken oder Kanten beeinträchtigt wird. „Diese Herangehensweise fungiert manchmal als gewisser Extrabonus, um Investoren oder Mieter überhaupt erst für einen Standort zu gewinnen. So geschehen beim Urban Living in Stuttgart“, ergänzt Benjamin Oeckl.
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Nach der professionellen Abwicklung des Innenausbaus und der Einrichtung von GIEAG in Zusammenarbeit mit BelForm öffnete das Objekt für den Mietermarkt Anfang 2020. Schnell war ein begeisterter Ankermieter gefunden, der für seine Mitarbeiter alle von BelForm ausgestatteten Einheiten dauerhaft anmietete. Für den Projektentwickler GIEAG ein wahrer 6er im Lotto. GIEAG-Vorstand Philipp Pferschy freut sich: „Die Qualität, die wir in Design und Konzeption bekommen haben, passt genau. Das Produkt passt zu unserem Qualitätsanspruch, zu unserem Nachhaltigkeitsgedanken für die Immobilie. Es war ein ganz anderes Design und Verständnis dafür, wie der Mieter in eine Immobilie hinein geht und wie er sich wohlfühlt.“
Die Erfolgsgeschichte des Urban Living – ein 6er im Lotto für GIEAG und BelForm
Raumtrenner aus Stahl sorgen für gelungene Aufteilung @BelForm
Der Kostenaspekt war für Pferschy ebenfalls ein Entscheidungsfaktor: „Man sieht natürlich zunächst eine sehr hochwertige Ausstattung und denkt, dass das sehr kostenintensiv war. Das war aber nicht der Fall. In den Vergleichsangeboten war kein nennenswerter Kostenunterschied festzustellen. Das ist das spannende und clevere, dass man mit guter Innenarchitektur und innovativen Ideen eine Wohnung so ausstatten kann, dass sie flexibel ist, dass sie verschiedene Nutzungsmöglichkeiten bietet und vielleicht auch mal zwei Personen beherbergen kann. Und dass sie vor allen Dingen ein Zuhause bietet.“
Das Objekt konnte letztendlich durch die GIEAG global an einen institutionellen Investor verkauft werden. Dadurch, dass bereits ein Ankermieter den möblierten Teil der Immobilie belegte, war sofort ein Teil des Return-on-Invest gesichert. Für die GIEAG und ihre Geschäftspartner im Grunde eine Win-Win-Win-Situation. „Und das wichtigste – über die gesamte Corona-Krise hinweg waren die möblierten Einheiten durch den Ankermieter zu 100 Prozent vermietet„, ergänzt Benjamin Oeckl.
Die Wohneinheiten in der Mönchstraße in Stuttgart zeigen beispielhaft auf, wie Projektentwickler mit einem Business Apartment Vorhaben einen erfolgreichen Exit finden können. Durchdachtes Design und eine echte Wow-Atmosphäre sorgen für ein Gefühl der Sicherheit und des Ankommens bei potentiellen Mietern und sichern nachhaltig den Erfolg. Ein rundum gelungenes Projekt, bei dem es der GIEAG gemeinsam mit BelForm gelungen ist, Temporäres Wohnen erfolgreich mit Mehrwert für alle Parteien umzusetzen.
Über BelForm:
BelForm ist der führende Experte in den Bereichen Mikro-Apartments, Coliving, Serviced Apartments und temporäres Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment führen wir Projektentwickler, Betreiber und Investoren von Anfang an über Beratung, Innenarchitektur, Kompletteinrichtung und Digitalisierung zum erfolgreichen (Apartment)-Projekt. Ziel von BelForm ist es, marktfähige Apartmentkonzepte mit echtem Wow-Effekt zu realisieren und somit die Weichen für eine nachhaltig erfolgreiche Bewirtschaftung zu stellen. Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, Wohnen am Gleispark der Bauwens Gruppe, die BlackF Serviced Apartments in Freiburg, The 1487 Serviced Apartments sowie weitere Häuser.