Glossar
Serviced Apartment

Definition Serviced Apartment

Unter einem Serviced Apartment (auch „Boardinghouse“ genannt) versteht man ein vollmöbliertes Apartment, das für Kurzzeit- und Langzeitaufenthalte gemietet werden kann. Bewohner eines Serviced Apartments können hotelähnliche Leistungen in Anspruch nehmen, wie z.B. einen Reinigungsservice. Diese Art der Unterkunft wird oft von Unternehmen genutzt, die Fachkräfte projektweise für einen längeren Zeitraum unterbringen möchten. Weiterhin werden diese Apartments von Firmen gerne als Übergangslösung für neu angeworbene qualifizierte Fachkräfte genutzt, die auf der Suche nach einem festen Wohnsitz sind. Auch wenn Serviced Apartments hauptsächlich von Unternehmen genutzt werden, können sie grundsätzlich auch Privatpersonen zur Verfügung.

Serviced Apartments sind vollmöblierte Apartments mit einer Küche oder Küchenzeile in einer gewerblich genutzten Immobilie. Die Apartments sind auf Longstay Gäste und längere Aufenthaltsdauer (≥ 28 Tage) ausgelegt. Abhängig vom Betreiberkonzept können Gäste die Wohnungen für Kurzzeit-, und Langzeitaufenthalte buchen.

Ein Serviced Apartment kann als hotelähnlicher Beherbergungsbetrieb mit größeren Apartments und weniger Service-Leistungen definiert werden. Normalerweise gibt es keine Rezeption oder täglichen Reinigungsservice. Optional kann aber so gut wie immer ein Reinigungsservice gebucht werden und wird auch von fast allen Serviced-Apartment-Betreibern angeboten (z.B. DERAG LIVINGHOTELS, Adagio Aparthotels, GHOTEL, iPartment, SMARTments business). Den Kühlschrank auffüllen lassen (wie z.B. DERAG LIVINGHOTELS), 24h-Rezeption (u.a. bei SMARTments business) oder Roomservice sind in der Praxis allerdings eher selten. Waschmaschinen werden in getrennten Waschräumen angeboten und können gegen ein Entgelt verwendet werden.

Mietkosten eines Serviced Apartments

In der Miete sind bereits alle Nebenkosten inkludiert. Die Mietnebenkosten wie Strom, Wasser, Heizung sind also im finalen Preis enthalten. WLAN wird meist kostenlos angeboten. Services wie Zimmerreinigung, Wäsche- und Hemdenservice o.ä. werden – abhängig vom Anbieter – zusätzlich in Rechnung gestellt. Der Gast erhält eine gewerbliche Rechnung. Normalerweise sind die Preise für die Aufenthalte in einem Serviced Apartment niedriger als in einem Hotel. Darüber hinaus gibt es bei fast allen untersuchten Betreibern vergünstigte Raten für längere Aufenthalte von mehr als 28 Tagen.

Ausstattung eines Serviced Apartments

Die Ausstattung eines Serviced Apartments ermöglicht es den Gästen, sich selbst zu versorgen. Die Apartments verfügen deshalb über eine Kochgelegenheit und einen Kühlschrank. Die Zimmer sind meistens größer als ein Standard-Hotelzimmer, weil diese Art der Nutzung auf eine langfristige Vermietung ausgelegt ist.

Bei der Ausstattung der Apartments sollte auf die Zielgruppe und die Kundenbedürfnisse geachtet werden. Die Apartments werden löffelfertig vermietet, von Handtüchern über Bettwäsche bis hin zum Kochgeschirr ist alles verfügbar, je nachdem, was die Ansprüche der Mieter sind. Beim Design der Zimmer und der Konzeption des Serviced Apartments ist es vor allem wichtig, dass das Apartment einem wirklichen „Zuhause“ und keinem standardisiertem Hotel entspricht. Dies ist auch in Hinblick auf geltendes Baurecht zur Nutzung der Immobilie von Bedeutung.

Die Wohnlichkeit ist für den Erfolg eines Betreiberkonzepts entsprechend ein wichtiger Faktor. Gäste erwarten von einem Serviced Apartment normalerweise ein „wohnungsähnliches Angebot“ und kein Hotelzimmer. Der Begriff „Zuhause auf Zeit“ bzw. „Wohnen auf Zeit“ ist dementsprechend ein oft genutzter Satz von Serviced-Apartment-Betreibern. Konzepte, die sich langfristig gegen die Konkurrenz durchsetzen, orientieren sich genau an den Bedürfnissen der jeweiligen Zielgruppe und bieten die Services an, die während des Aufenthalts des Gastes notwendig sind. Eine schlanke Kostenstruktur ist für den Betreiber deshalb wichtig, da die Gäste erwarten, nur dafür zu bezahlen, was sie auch wirklich nutzen und benötigen.

Zielgruppe eines Serviced Apartments

Zielgruppe von Mikroapartments
Quelle: iStock / AND-ONE

Ein Serviced Apartment ist für diejenigen gedacht, die (in den meisten Fällen geschäftlich) über einen längeren Zeitraum an einem neuen Ort wohnen und die dementsprechend Wert auf Eigenständigkeit und Unabhängigkeit von hoteltypischen Serviceleistungen legen, auch aus Kostengründen. Die Option, selbst zu kochen, ist dabei ebenso wichtig wie die Minimierung der Nebenkosten (Reinigung, Wäscheservice etc.) bei längeren Aufenthalten. Auf eine designorientierte Einrichtung wird, je nach Betreiberkonzept, Wert gelegt.

Zu den Zielgruppen eines Serviced Apartment gehören: Pendler, Geschäftsreisende, Unternehmensberater, Urbane/Digitale Nomaden, Young Professionals, Fachkräfte mit temporären Einsatzgebieten, Fachkräfte aus dem Ausland (sog. Expats), Monteure, Messebauer und weitere.

Gastronomie im Serviced Apartment

Anders als bei einem Hotel legen Betreiber eines Serviced Apartments tendenziell wenig Wert auf Restaurantangebote oder Gastronomieflächen. Aus diesem Grund wird die Verpflegung in der Praxis durch Bestelldienste oder durch Kooperationen mit angrenzenden gastronomischen Angeboten sichergestellt.

Sternekategorien von Serviced Apartments

Noch gibt es kein allgemeingültiges Bewertungssystem mit Sternekategorien wie im Hotelsektor. Einige Anbieter versuchen, eine geschlossene Regelung zu finden, die eine Art von „Gütesiegel“ für Serviced Apartments ermöglicht und dadurch das Angebot insgesamt transparenter macht. Weitere Informationen zu den relevantesten Ausstattungskriterien für ein Serviced Apartment finden Sie hier.

Abgrenzung zu anderen Wohnformen

Das Serviced Apartment ist eine Übergangsform zwischen Wohn- und Hotelnutzung und zeichnet sich durch folgende Merkmale aus:

  • Die Räume sind normalerweise größer als bei einem Hotel und werden voll möbliert inklusive einer Küchenzeile angeboten.
  • Da es weniger hotelähnlichen Services gibt, ist die Nutzung der Räume eher auf ein längerfristiges „Wohnen“ ausgelegt und dementsprechend günstiger als der Aufenthalt in einem Hotel.
  • Die Dauer des Aufenthalts ist auf maximal sechs Monate beschränkt. Das Wohnen beginnt rechtlich gesehen erst ab drei Monaten ohne ein definiertes Ende.
  • Die Vollmöblierung lässt keine Eigengestaltung der Wohnung zu.

Serviced Apartments grenzen sich dementsprechend ab von:

  • Hotelnutzung (Beherbergungsgewerbe)
  • Wohnnutzung
  • Ferienwohnungen

Rechtliche Rahmenbedingungen

Das Serviced Apartment ist eine Mischform aus einer Wohnnutzung und einem klassischen Beherbergungsbetrieb. Aufgrund der gewerblichen Ausrichtung handelt es sich um eine vorübergehende Nutzung und kein dauerhaftes Wohnen. Hier ist zu beachten, dass die Dauer von der gängigen Rechtsprechung noch nicht eindeutig definiert wurde. Normalweise zählt ein Betrieb als gewerblich, wenn es eine Aufenthaltsdauer von bis zu sechs Monaten gibt. Längere Aufenthalte werden als Wohnen definiert.

Für Prof. Ewer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht, definiert sich ein Beherbergungsbetrieb hauptsächlich über diese charakteristischen Elemente: „Ein Beherbergungsbetrieb liegt nur vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können.“

Das Bundesverwaltungsgericht geht dementsprechend beim Wohnen davon aus, „dass der Begriff des Wohnens durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts geprägt ist.“

Für Projektentwickler sind Serviced Apartments auch aufgrund der Möglichkeit interessant, die Betriebsbeschreibung und das Angebot hinsichtlich der lokalen Baurechtsbestimmungen anpassen zu können. Das Serviced Apartment als Form des Beherbergungsbetriebes kann sowohl in allgemeinen Wohngebieten, Mischgebieten als auch faktischen Gewerbegebieten zugelassen werden. Die Gebietsverträglichkeit muss beachtet werden, weshalb es ratsam ist, die zuständige Lokalbaukommission in die Planung einzubinden.

Steuerrechtliche Einordnung

Folgende Angebote lassen sich neben der klassischen Hotel-Unterbringung (Hotelzimmer inklusive klassischer Dienstleistungen wie Zimmerservice, Bettzeug- und Handtuchwechsel sowie gegebenenfalls Zugang zu Gastronomieangeboten oder Wellnesseinrichtungen) unterscheiden:

Serviced Apartments: Sie definieren sich über den meist längerfristigen Aufenthalt des Gastes und gliedern sich in eine hotelähnliche Infrastruktur. Zum Leistungsumfang gehören häufig ein Wäsche- und Reinigungsservice, eine Rezeption sowie Bar- und Restaurantangeboten.

Klassisches Wohnen: Beim Wohnen bleibt der Mieter normalerweise langfristig in einer Wohnung und hat dort seinen Lebensmittelpunkt. Die Eingliederung in eine Servicestruktur findet nicht statt.

Abhängig von der finalen Ausgestaltung des Wohnangebots sind die Übergänge unter Umständen fließend. Juristische Einordnungsversuche führen entsprechend zu einer Vielzahl relevanter Merkmale, diese keiner verbindlichen Definition geführt haben. Zusätzlich dazu stellen Zivil- und Steuerrecht unterschiedliche Merkmale in den Vordergrund. Kommunale Verwaltungen definieren ebenfalls eigene Kriterien zur Zulassung unterschiedlicher Nutzungsarten, zum Beispiel zur Erteilung von Baugenehmigungen.

„Zwitter“ Serviced Apartment

Zivilrechtlich betrachtet ist bereits die Zuordnung eines bestimmten Vertragstypus kompliziert. So gilt im Falle einer Hotelübernachtung die Einordnung als Beherbergungsvertrag in Form eines Mischvertrages mit miet-, dienst-, werk- und kaufrechtlichen Elementen mittlerweile als sicher. Abhängig vom jeweiligen Leistungselement ist das entsprechend ein anderes Recht anwendbar.

Beim Serviced Apartment ist die Situation anders. Da sich der Gast längerfristig dort aufhält, wird der Vertrag nach Mietrechtsgrundsätzen beurteilt. Für den Fall, dass Hotelleistungen überwiegen, handelt es sich allerdings nicht um ein bloßes Wohnen auf Zeit. Dann kann das Serviced Apartment auch dem Beherbergungsvertrag zugeordnet werden. Der Einzelfall entscheidet.

Steuerlich fällt die Hotelübernachtung seit der Absenkung des Umsatzsteuersatzes für Beherbergungsleistungen zum 1. Januar 2010 unter den ermäßigten Umsatzsteuersatz von sieben Prozent. Nebenleistungen, nicht unmittelbar mit der Übernachtung zusammenhängen (z.B. Frühstück, Getränke aus der Minibar oder Wellnessangebote) werden weiterhin mit dem regulären Umsatzsteuersatz von 19 Prozent besteuert. Fundierte Quellen aus Fachliteratur und Rechtsprechung zur steuerlichen Einordnung des Serviced Apartments sind rar gesät. Das Finanzgericht München entschied in seinem Urteil vom 21. August 2002 (1 K 3262/00), dass durch ein Serviced Apartment kein Wohnsitz im Sinne des Einkommenssteuerrechts begründet wird. Durch die vorübergehende Unterbringung auf Zeit im Serviced Apartment fällt für den Übernachtungspreis die Umsatzsteuer an (wie beim Hotel: ermäßigter Umsatzsteuersatz von 7 Prozent). Geht es um einen längeren Aufenthalt von mehr als sechs Monaten, so ist zu erwägen, ihn umsatzsteuerlich als Wohnen einzuordnen und damit umsatzsteuerfrei zu machen.

Diese Einordnungsfragen ergeben sich bereits bei der Baubeginn im Zusammenhang mit der Zulässigkeit der Nutzungsart. Der Betrieb eines Hotels wird als gewerblich eingeordnet. Beim Wohnen handelt es sich natürlich um eine Wohnnutzung. In seiner Entscheidung vom 7. Juni 2006 (Az.: 2 S 2/06) bezeichnet das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg das Serviced Apartment als eine „Übergangsform zwischen einem Beherbergungsbetrieb und einer Wohnnutzung.“

Wohnwirtschaftliche KonzepteGewerbliche Konzepte
Klassisches Apartmenthaus / Boardinghouse / Serviced ApartmentAparthotel / Apartment-Hotel
Konzeptstandardisiert, multiplizierbarindividuellstandardisiert, multiplizierbar
StandorteKonzentration auf zentrale Innenstadtlagen in Hauptwirtschafts-Destinationenüberwiegend im urbanen Umfeld angesiedelt, sowohl in Hauptwirtschaftsdestinationen (z.B. Hamburg) sowie Nebendestinationen (wie Heidelberg, Wiesbaden etc.)Konzentration auf zentrale Innenstadtlagen in Hauptwirtschaftsdestinationen sowie touristisch attraktiven Standorten (z.B. Hamburg, Berlin, München)
HausgrößeMeist größer als 150 Einheitenhäufig weniger als 50 Einheitenmeist größer als 100 Einheiten
Betreiberin der Regel durch Wohnungsbaugesellschaften geführtin der Regel inhabergeführtin der Regel durch Ketten geführt
CharakterWohnen steht im VordergrundWohnen steht im VordergrundWohnen steht im Vordergrund, wobei stärker auf die Belange des Kurzzeitgastes eingegangen wird, Hotelatmosphäre
AufenthaltsdauerFokus auf Longstay-Aufenthalte von 6 Monaten +Fokus auf Longstay Aufenthalte 28 Nächte +Fokus auf Short- und Mid-Stay-Aufenthalte
Rezeptionkeineeingeschränkte Öffnungszeiten und in der Regel Schlüsselsafe24-Stunden-Rezeption
Inhouse-Einrichtungenkeinerelativ eingeschränkt: kleines Frühstücksangebot, kein Restaurant, keine Bar, kein weitläufiges Fitness- und Wellnessangebot, keine Tagungsbereiche – Abdeckung dieses Angebots in der Regel über externe Anbieter und Kooperationen(kleine) Fitness- und Wellnessbereiche, in der Regel mindestens ein Raum in dem bis zu 10 Personen zu Besprechungen zusammen sitzen können, z.T. Bar und Restaurant im Haus
Selbstversorgung des Gastesin der Regel voll funktionsfähige Küchenzeilein der Regel voll funktionsfähige Küchenzeile, ergänzt durch AutomatenangebotKüche in der Regel kleiner gehalten (Kitchenette), ergänzt durch Roomservice
Service-Leistungenkein Serviceangeboteingeschränktes Serviceangebot, speziell auf Langzeitgäste abgestimmt (z.B. Einkaufsservice)hotelähnliche Dienstleistungen werden durch spezielle Serviceleistungen für Langzeitgäste ergänzt (Einkaufsservice Wäscheservice etc.) bis hin zum kompletten Serviceangebot
Anteil Longstayin der Regel 100 %in der Regel mehr als 50 %in der Regel 10 – 15 %

 

Verwandte Begriffe: Boardinghouse, Apartment-Hotel, Mikroapartment

 

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