Wohnen vs. Gewerbe | Ein Konzept dominiert den Investmentmarkt
Die weltweite Pandemie hat sich zumindest kurzfristig als Wachstumsbremse am Investmentmarkt Temporäres Wohnen erwiesen. Die Unsicherheit rührt daher, dass Home Office, Remote Arbeit und das Ausbleiben des Zuzugs Studierender aus dem Ausland die Nachfrage in den „Corona-Quartalen“ Q2 und Q3 verringert haben. Den gewerblichen Sektor trifft dies hart. Der Wohnimmobilienmarkt hingegen scheint bislang weitestgehend stabil. Wie eine neue Umfrage der Adina Apartment Hotels zusammen mit Union Investment zeigt, wurden in beiden Quartalen fast ausnahmslos wohnwirtschaftliche Immobilien im Segment des Temporären Wohnens gehandelt.
Investoren scheuen sich, im gewerblichen Sektor tätig zu werden. Denn dort ging die Zimmerauslastung stark zurück. Von durchschnittlich 80 Prozent in 2019 auf lediglich ca. 33 Prozent der zur Verfügung stehenden Betten in Q2 und Q3 2020. Nur das Serviced-Apartment-Teilsegment füllte immer noch knapp die Hälfte der Apartments – das zeigt eine Analyse von Savills. Und behauptete damit die Position als innovatives Angebot und Wachstumstreiber innerhalb der gewerblichen Branche.
Unsicherheit und Hoffnung liegen nah beieinander
Weiterhin machen sich die geänderten Finanzkonditionen der Banken der Negativentwicklung schuldig. Die Beschaffung von Fremdkapital ist deutlich schwieriger geworden, die Konditionen für viele Investoren zu unsicher. So belief sich das bundesweite Transaktionsvolumen für das Segment auf unter 100 Millionen Euro in Q2 und Q3. Damit erreichte es den niedrigsten Wert seit 2016. In den Vorjahren 2017-2019 hatte der Gesamtwert jeweils bei über 800 Millionen Euro gelegen. In 2017 sogar bei fast zwei Milliarden.
Über 90 Prozent des innerdeutschen Transaktionsvolumens beliefen sich in 2020 auf wohnnahe Konzepte.
Zum Vergleich: Im Bereich der Studentenapartments war das Transaktionsvolumen auch deutlich geringer. Es lag aber immerhin bei etwa 158 Millionen Euro. Hinzu kommen noch die anderen wohnzweckrechtlichen Nutzungskonzepte wie Co-Living, Micro-Apartments abseits der Studenten oder auch Business-Apartments. Diese treiben das Gesamtvolumen weiter nach oben. Im Jahresvergleich sind die Zahlen zwar niedrig. Doch in Bezug auf die Krise erweisen sie sich als durchaus erfreulich. In dem mit längeren Mietdauern robusteren und weniger anfälligen Wohn-Sektor war die Pandemie nicht so spürbar und der Markt erholte sich nach einer Durststrecke im Frühling schnell wieder. Die unverändert hohe Bonität hat hier noch mehr als üblich überzeugt. Das Konzept Wohnen dominiert am Investmentmarkt.
Der Corona-Immobilien-Index
Die Pläne der Investoren für die nächsten Monate machen weiter Hoffnung. Von 21 Befragten gaben gegenüber Union Investment mehr als die Hälfte an, unverändert viel Geld in Studenten- und sonstige Mikrowohnanlagen investieren zu wollen. Jeder fünfte will etwa beim Studentenwohnen sogar mehr Geld in die Hand nehmen als bisher. Die Stimmung ist vorsichtig optimistisch. Der nach einer Sommerpause neu aufgelegte Corona-Immobilien-Index zeigt lediglich eine leicht erhöhten Wert von 37,2 Grad.
Diese recht gesunde Temperatur zeigt: am Markt scheint sich eine gewisse Aufbruchsstimmung breitzumachen. Auch, da die Bau- und Immobilienwirtschaft sich im Vergleich zur Phase April-Juni stabil präsentiert. Nur 15 Prozent der Investoren planen im Bereich des Wohn-Sektors mit geringeren Investitionen.
Der gewerbliche Sektor polarisiert stärker. Ein gutes Drittel (38 Prozent) der Investoren will hier deutlich mehr erwerben. Ebenso plant ein knappes Drittel (31 Prozent) mit weniger Ausgaben im Serviced-Apartment-Segment. Obwohl die Ergebnisse laut Studientext nicht repräsentativ sind, geben sie aufgrund der relativen Größe der Investorengruppe ein gutes Stimmungsbild ab.
Die Umnutzung von Hotels und hotel-nahen Konzepten
Je näher sich die Nutzungsform an ein Hotel angleicht, desto härter sind die Folgen der Krise zu spüren. Im Bereich des Temporären Wohnens trifft es das Teilsegment der Apartment-Hotellierie am heftigsten. Waren die Betten von Apartmenthotels im Jahr 2019 zu etwa 75 Prozent ausgelastet, waren es im Mai 2020 nur noch 22 Prozent. Bei klassischen Hotels lag die Auslastung laut Savills sogar nur noch bei 10 Prozent. Immerhin wollen 45 Prozent der befragten Investoren in den nächsten sechs Monaten mehr Geld für Apartmenthotels in die Hand nehmen. Nur 18 Prozent planen geringere Investitionen. Obwohl also das Interesse am neuen Sektor des Temporären Wohnens unverändert hoch bleibt, führt die allgemeine Verunsicherung augenblicklich zu einer Art Stagnation. Vor allem die derzeitigen Unterschiede in den Preiserwartungen zwischen Käufern und Verkäufern tragen dazu bei. Erwartet wird seitens der Käufer, dass zunächst die Angebotspreise auf Verkäuferseite sinken werden.
Eine Abkehr vom Segment des Temporären Wohnens ist nur bei wenigen Investoren zu erwarten.
Und noch wichtiger – die Investoren bleiben ihren Teilsegmenten treu. Daraus ergibt sich für Hotelbetreiber und Bestandshalter von Hotelimmobilien eine naheliegende Möglichkeit. Sie verspricht eine höhere Auslastung, während sie gleichzeitig die Bewirtschaftungskosten senken kann. Die Umnutzung von Hotels in wohnnahe Konzepte. Studentenanlagen und andere Micro-Living-Formen wie Co-Living oder Serviced Apartments zeigen, dass die Nachfrage beständiger ist. Auf Longstay oder darüber hinaus ausgelegten Aufenthalte bieten höhere Stabilität. Und erweisen sich krisenresistenter bei kurz- und mittelfristigen Nachfrageveränderungen. Das zieht die krisengebeutelten Hotelbetreiber natürlich an.
Um langfristig die Rendite zu sichern, ist eine Nutzungsänderung hin zu anderen gewerblichen oder sogar wohnwirtschaftlichen Wohnformen wie Micro-Living eine mögliche Lösung. Besonders im Hinblick auf City-Hotels oder Privatbetrieb, die ohne nennenswerte Differenzierung oder klarem USP wenig Zukunftschancen gegen die Kettenhotelliere haben, kann eine Ausrichtung auf das Trend-Segment Longstay und Micro-Living ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung sein.
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Das Wachstum des Micro-Living Sektors – ein Ausblick
Das Segment des Temporären Wohnens wird in den nächsten Jahren weiter wachsen, wenn auch weniger schnell als noch 2019 prognostiziert. Wie beispielsweise eine solche Umnutzung eines Hotels in wohnwirtschaftliche Mikro-Apartment Nutzung oder in ein Serviced Living gelingen kann, präsentiert BelForm im nächsten gemeinsamen Webinar mit der renommierten Anwaltskanzlei TaylorWessing.
Zusammenfassend zeichnet sich ein positives Bild für einige Teilsegmente ab. Und es zeigt klare Chancen auf: 86 Prozent der bereits in Studentenwohnanlagen investierten Befragten gaben gegenüber Union Investment an, in Zukunft gleich viel oder mehr Geld in diesem Sektor in die Hand nehmen zu wollen. Auch bei anderen Mikrowohnanlagen und Formen des Temporären Wohnens sind drei Viertel der Befragten optimistisch. Gleichzeitig lassen die Umfrageergebnisse den Rückschluss zu, dass am Investmentmarkt im Moment viele auf eine Chance warten, Objekte zu einem günstigen Einstieg erwerben zu können.
Der größte Wettbewerbsvorteil des Segments bleibt also weiterhin die hohe Attraktivität für Living, Longstay und living-nahe Unterbringungen. Für viele Ziel– und Altersgruppen wird dies immer attraktiver und bietet oftmals eine komfortablere, ansprechendere und kostengünstigere Alternative zu einem klassischen Hotelzimmer. Reduzierten, aber passgenaue Services, Community und löffelfertige Ausstattung mit ansprechendem Design sind dabei nur einige Vorteile. Auch konnten neue Auflagen wie Hygienemaßnahmen in Temporären Wohnformen schnell implementiert werden. Denn die Digitalisierung ist in diesem Teilsegment längst zu einem zentralen Teil des Beherbergungsmodells geworden. Ein Teil der Lösung für den krisengebeutelten Hotelsektor werden viele deshalb in der zukunftsfähigen Umnutzung zu wohnnahen Konzepten sehen. Und so auch in den eigenen Immobilienbestand mehr und mehr integrieren. Eine spannende Entwicklung, die in den nächsten Monaten noch mehr Dynamik in das junge Segment bringen wird.
Als Experte für Neue Wohnformen steht Ihnen BelForm in allen Phasen ihres Projekts zur Seite und begleitet Sie von Konzeption bis Umsetzung. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf!
Über BelForm:
BelForm ist der führende Experte in den Bereichen Mikro-Apartments, Co-Living, Serviced Apartments und temporäres Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment werden Projektentwickler, Betreiber und Investoren von Anfang an über Beratung, Innenarchitektur und Kompletteinrichtung zum erfolgreichen Projekt geführt. Ziel von BelForm ist es, marktfähige Apartmentkonzepte mit echtem Wow-Effekt zu realisieren und somit die Weichen für eine nachhaltig erfolgreiche Bewirtschaftung zu stellen. Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte Behomie Living der Interboden Gruppe, Wohnen am Gleispark von Bauwens, The 1487 Serviced Apartments sowie weitere Häuser.