Temporäres Wohnen: Was bedingt den Trend der neuen Wohnformen und wie geht es weiter?

Temporäres Wohnen ist nicht neu, doch seine Bedeutung ist in den letzten zehn Jahren derart gestiegen, dass die einstige Nische mittlerweile als Anwärter für eine eigene Assetklasse gehandelt wird. Doch welche Faktoren bedingen diese Erfolgsgeschichte und wie nachhaltig ist der Trend Temporäres Wohnen wirklich?

In diesem Artikel erfahren Sie:

1. Welche Wohnformen zum Begriff „Temporäres Wohnen“ zählen.
2. Welche gesellschaftlichen Megatrends den Trend Temporäres Wohnen vorantreiben.
3. Welche Zukunftsprognosen es für den deutschen Markt gibt.
4. Wie Sie als Projektentwickler und Anbieter die Nutzerbedürfnisse im Temporären Wohnen erfüllen.

Hinter dem Begriff „Temporäres Wohnen“ verbergen sich viele Wohnformen. Angefangen beim Studentenwohnen, über Micro Living, Businessapartments und Co-Living bis hin zum Seniorenwohnen sind viele Nutzungen zu finden. Auch Serviced Apartments oder Boardinghouses, die sich an den Longstay-Gast richten und durchschnittliche Übernachtungsdauern von 28 Tagen verzeichnen, zählen zu diesem Segment.

Der größte Anteil im Bereich Temporäres Wohnen fällt auf das Segment der Studierenden. Einem Bericht des Beratungsunternehmens Savills zufolge soll sich allein der Bestand privater Studentenwohnanlagen in Deutschland innerhalb von nur sechs Jahren mehr als verdreifacht haben. 2017 entfielen mit 990 Millionen Euro stolze 6,4 Prozent des gesamten Wohntransaktionsvolumens auf diese Wohnform; rechnet man alle Mikroapartment-Anlagen dazu, dann lag das Transaktionsvolumen sogar bei über zwölf Prozent (1,9 Milliarden Euro). Auch das Angebot an Serviced Apartments, die in dieser Statistik nicht auftauchen, da sie der Hotellerie zugerechnet werden, hat sich laut der TREUGAST Solutions Group kontinuierlich vergrößert. Alleine bis 2021 werden 17.000 neue Einheiten auf den Markt kommen. Die Experten prognostizieren bis 2030 sogar eine Verdreifachung der 2018 /19 rund 33.400 Einheiten (laut dem „Markt Report 2018 Serviced Apartments“ von Apartmentservice) auf insgesamt knapp 100.000 Einheiten. Damit würde die Nische der Serviced Apartments knapp 10 Prozent des Hotelmarkts ausmachen.

Wichtig ist zu wissen, dass der Trend Temporäres Wohnen nicht vollständig mit dem Studentenwohnen gleichzusetzen ist. Der Anteil sonstiger Mikroapartmentanlagen lag 2017 mit dem Studentenwohnen fast gleichauf. Der Charta Temporäres Wohnen können Sie entnehmen, welche Konzepte dazu gehören. Branchengrößen wie GBI, iLive oder International Campus richten sich mit ihrem Angebot schon lange nicht mehr nur an Studierenden aus, sondern fokussieren sich mit „erwachseneren Konzepten“ auch auf Young Professionals, Projektarbeiter, Expats, Urbane Nomaden, Fernpendler und viele weitere – auf gewerblicher wie wohnwirtschaftlicher Seite. Auch Co-Living und Best-Ager-Wohnen liegen immer stärker im Fokus der Anbieter, wie Amos Engelhardt, Gründer von iLive, auf dem letzten Heuer Dialog 20189 in Köln unter dem neuen Motto „Live, Work, Play“ verlauten ließ.

Gesellschaftliche Megatrends als Wachstumsmotor

Verantwortlich für den wachsenden Trend sind zwei wichtige Faktoren, sowohl auf Angebots- als auch auf Nachfragerseite: Auf Seiten des Angebots können Projektentwickler, Investoren und Bestandshalter mit neuen Wohnformen und der verbundenen Flächeneffizienz Grundstücke entwickeln, die sich für klassischen Eigentumswohnungen oder Büronutzungen nur bedingt eignen würden. Auf der Nutzerseite gibt es eine ganze Reihe gesellschaftlicher Megatrends, die in vielfältigen Wechselwirkungen zueinanderstehen, und die Nachfrage nach Wohnen auf Zeit immer attraktiver machen: Individualisierung, Urbanisierung, New Work, Wissenskultur und Mobilität. Im Übrigen gilt auch: Je stärker die genannten Megatrends, desto größer die Nachfrage nach Temporärem Wohnen. Und wie die Zahlen für das Segment zeigen, zeigen die Trends tatsächlich immer größere Auswirkungen.

Kurz gesagt: Der moderne Mensch schlägt sich zunehmend als Individualist und Einzelkämpfer durchs Leben, vor allem in den Städten. Zugang steht dabei über Besitz, Flexibilität über festen Strukturen, an die man sich binden muss. Zudem verschwimmen die Grenzen zwischen Privatleben und Beruf zusehends und werden wohl in den nächsten Jahren in dieser Form, wie wir es heute kennen, kaum noch zu finden sein. Das Arbeiten ist bereits heute in vielerlei Hinsicht ortsunabhängig – auch von zu Hause, vom Café, vom Co-Working Space um die Ecke und viele weitere Orte wird gearbeitet. Diese Veränderung hat eine große Auswirkung auf die Art, wie wir Wohnen und bedeutet, dass neue flexible Antworten gefunden werden müssen. Anbieter, die bereits heute eine Lösung bieten, sind auf den Arbeitsaspekt fokussierte Co-Living-Konzepte wie Rent24, The Collective oder WeLive (siehe hierzu auch „Co-Living – Die WG der Zukunft?„).

Bedingt durch den Megatrend New Work werden auch die Zielgruppen des Temporären Wohnens größer. Allein in Deutschland gab es laut Statista 2018 bereits knapp 1,4 Millionen Freelancer, Tendenz stark steigend. Ein Blick in das Land der unbegrenzten Möglichkeiten zeichnet ein deutlicheres Bild: 4,8 Millionen Amerikaner bezeichnen sich bereits als digitale Nomaden und weitere 17 Millionen möchten es gerne werden. Bis 2027 werden laut MBO Partners schätzungsweise 50 Prozent der gesamten Belegschaft als Freelancer arbeiten.

Zukunftsprognosen für Temporäres Wohnen in Deutschland

Momentan scheint der Aufwärtstrend im Segment Temporäres Wohnen nur eine einzige Richtung zu kennen: nach oben. Aber: Bleibt das auch so? Die Antwort lautet: Jein. Hier muss das jeweilige Untersegment genauer betrachtet werden. Zum Beispiel ist laut Analysen von Savills der Markt für Studentenwohnen in Deutschland noch nicht gesättigt. Die Versorgungsquote lag hier 2017 bundesweit noch bei etwa elf Prozent. Allerdings ist die Lücke nicht im Segment über 600 Euro Miete pro Monat am größten, sondern im mittleren Segment, das bei ungefähr 500 Euro endet.

Allein sechs der zehn größten Anbieter für Temporäres Wohnen in Deutschland (Serviced Apartments ausgenommen) sind gerade dabei, sich maßgeblich zu vergrößern, vor allem im Studierenden-Segment. Die CORESTATE plant momentan laut eigenen Angaben 1.250 Apartments, bei International Campus sind knapp 2.000 solcher Wohnungen in der Entwicklung. Berlinovo Apartments sowie iLive planen oder bauen derzeit jeweils in Größenordnungen von 2.000 Apartments. iLive wird gar seinen Bestand von gut 2.000 Apartments auf über 5.500 um ein Vielfaches vergrößern und vom bislang fünften auf den zweiten Platz der größten Anbieter Deutschlands vorrücken. Die internationalen Anbieter wie GSA, Greystar, Collegiate und weitere sind da noch nicht dabei.

Was bedeutet das für Entwickler und Investoren, die momentan ein Projekt planen? Durch die starke Ausweitung des Angebots wächst die Konkurrenz zusehends. Dies führt vor allem dazu, dass die Mieter/Gäste aus einem immer größer werdenden Angebot das Beste für sich auswählen können und der Wettbewerb unter den Anbietern steigt. Diese Entwicklung kennen viele aus Großbritannien, wo der Markt für Sonderwohnformen bereits deutlich etablierter ist als Hierzulande. Wenn die großen nationalen wie internationalen Anbieter ihre Expansion auch in kleinere Universitätsstädte vollzogen haben und sich das entstandene Angebot auf einem ähnlichen Preisniveau einpendelt, wird der Verdrängungsdruck unter den Anbietern zunehmen. Umso wichtiger wird es dann für die Anbieter sein, ihre Apartments und deren Konzepte nutzerspezifisch zu schärfen und den richtigen Mix aus Lage, Charakter des Hauses, USPs, Gemeinschaftsflächen, Community, Service sowie der Ausstattung und Qualität der Möblierung zu finden. Benjamin Oeckl, Geschäftsführer von BelForm, erklärt dazu:

Nicht alle Features und Gemeinschaftsangebote ergeben Sinn und verursachen unnötige Kosten, wenn sie der Nutzer womöglich weder nutzen noch bezahlen möchte.

Deshalb ist eine frühzeitige Planung, in der die Nutzerbedürfnisse und der richtige Mix aus Immobilie, Service, Gemeinschaftsangebote und Apartment-Mix einfließt, für erfolgreiche Konzepte unerlässlich.

Wie Projektentwickler den Trend Temporäres Wohnen erfolgreich umsetzen

In der Konzeptionsphase sollten sich Projektentwickler und Anbieter ganz gezielt auf den Nutzer und seine Bedürfnisse fokussieren sowie sich verschiedene Trends und Erfahrungen anderen Marktteilnehmer aus der möblierten Vermietung zu nutze machen. Bei BelForm läuft das ganz automatisch in die Planung neuer Projekte ein:

In unserer täglichen Arbeit mit vielen namhaften Anbietern der Branche und den Rückmeldungen aus deren Vermietungsabteilungen bekommen wir viel Feedback, das in unsere neuen Konzepte einfließt und unseren Auftraggebern und deren Angebot zu Gute kommt.

Jede Nutzergruppe hat unterschiedliche Bedürfnisse, die es zu beachten gilt. Ob Studierende, Digitale oder Urbane Nomaden, Business Freestylers, Tiger Women, Young Professionals, klassische Berater, Pendler, Forever Youngsters – die Liste der möglichen Zielgruppen ist lang und es gibt zahlreiche Feinheiten, die es zu beachten gilt. Der Schlüssel zum Erfolg ist laut BelForm das nutzerorientierte Planen und die richtige Schnittmenge zwischen Anbieterkapazität, Immobilie und Nutzerbedürfnisse.

Dabei ist es entscheidend, die Erkenntnise und die individuell erarbeiteten Alleinstellungsmerkmale von Anfang an in die Planung einfließen zu lassen, im Idealfall sogar vor der Baugenehmigung. Je später im Projekt Änderungen benötigt werden, desto schwieriger und ressourcenintensiver wird es, Anpassungen am Angebot vornehmen zu wollen. Daher gilt: Wer die Bedürfnisse seiner Zielgruppe ernst nimmt und von Anfang an die Erwartungen und Bedürfnisse in die Konzeption und Planung und Ausstattung einfließen lässt, kann sich mittel- und langfristig auch bei höherer Konkurrenz mit seinem Konzept durchsetzen.

Welche Anforderungen beispielsweise digitale Nomaden haben, hat BelForm in dieser Umfrage herausgefunden. Auch die Erwartungen der Gäste an Serviced Apartments wurden vor Kurzem etwas näher beleuchtet. Einer der wichtigsten Erkenntnisse daraus ist, dass die Qualität der Einrichtung stimmen muss und das Apartment einer Wohnung und keinem Hotelzimmer entsprechen sollte. Die Austattung eines Apartments spielt bei beiden untersuchten Nutzergruppen eine entscheidende Rolle. Letztlich ist dies nicht verwunderlich, geht es beim Temporären Wohnen ja genau darum: Einen Ort des Rückzugs zu schaffen und den Charakter und das Gefühl eines Zuhause zu vermitteln, wenn auch nur für eine bestimmte Zeit.

Über BelForm

BelForm ist Experte im Bereich Micro Living, Serviced Apartments und temporärem Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment werden Projektentwickler, Betreiber und Investoren über die Beratung, Innenarchitektur sowie die abschließenden Komplett-Möblierung zum erfolgreichen Projekt geführt. Ziel von BelForm ist es, einen entscheidenden Mehrwert für Auftraggeber und Nutzer gleichermaßen zu generieren und somit die Weichen für ein nachhaltig erfolgreiches Projekt zu stellen.