Digitaler Vertragsschluss und All-In-Miete bei Temporären Wohnformen im Rechts-Check

Gerade in Großstädten haben Micro Living, Co-Living und Serviced Apartments trotz Corona-Krise weiter Konjunktur. Zahlreiche Ausgestaltungen und Bezeichnungen sorgen allerdings dafür, dass die rechtlichen Fragestellungen ebenfalls weiter ausdifferenzieren und unübersichtlicher werden. Während der Pandemie ist vor allem die Nachfrage nach einem kontaktlosen Vertragsschluss für das Temporäre Wohnen immer drängender geworden. Vor dem Webinar zum Thema am 18. Mai 2021 um 12 Uhr in Kooperation mit GSK Stockmann bewerten die Experten Dr. Philip Huperz und BelForm-Geschäftsführer Benjamin Oeckl, wie rechtssicher das Konzept ist. Mehr Informationen zu unserem Webinar am Ende des Artikels.

Experten in diesem Beitrag:

1. Digitaler Vertragsschluss – das Konzept im Rechtssicherheits-Check
2. Wichtig: Die Unterscheidung zwischen Wohn- und Beherbergungszweck
3. Die All-In-Miete als größter Vorteil der wohnnahen Nutzungsform
4. Unser Webinar mit GSK Stockmann – Die BelForm-Expertenrunde

Langfristig ist das Micro Living ein kaum aufzuhaltender Megatrend. Immer mehr Investoren und Projektentwickler erkennen Nutzen und Vorteile. Auch aus bereits umgesetzten Projekten stellen sich Lerneffekte ein, die die Entwicklung weiter beschleunigen. Beispielsweise die der Immobiliendigitalisierung. Hier besteht aufgrund immer neuer regulatorischer Anforderungen dringend Nachholbedarf und die Branche wird sich allmählich der großen Chancen bewusst.

Dr. Christian Kiermeier, Geschäftsführer der ARGOS Projektmanagement GmbH, erklärte gegenüber BelForm dazu: „In der Vergangenheit wurde erst einmal das technisch Mögliche eingebaut, jedoch der tatsächliche Nutzen anfangs nicht ausreichend hinterfragt.“ Das habe vorübergehend zu einer verhaltenen Skepsis gegenüber innovativen Lösungen geführt. Mittlerweile stehe die Frage nach dem Vorteil für Nutzer, Mieter oder Eigentümer zumeist an erster Stelle. Die schleppende Entwicklung ist daher einer zielgenauen, beschleunigten Evolution von temporären Wohnprojekten gewichen. Lesen Sie mehr über den ESG-Trend in diesem Artikel.

Vollmöblierte Micro Living Projekte kosten- und ressourcenschonend umzusetzen, ist also längst keine Frage der Möglichkeiten mehr. Kurzfristig sind aber dennoch einige Herausforderungen zu bewältigen. So ist durch die COVID-19 Pandemie der Bedarf an Buchungen über das Internet deutlich angestiegen. Im Sinne der voranschreitenden Digitalisierung des Immobilienmarktes mag das durchaus sein. Doch die rechtliche Lage in diesem Bereich ist weiterhin an vielen Punkten unklar und stellt Investoren und Betreibern einige Fallen – aber bietet auch Schlupflöcher.

Digitaler Vertragsschluss – wie rechtssicher ist das Konzept?

Vertragsabschlüsse über fernkommunikative Wege waren bislang vor allem ein Phänomen der Hotelbranche. Hier kann ein Austausch der Willenserklärungen sehr einfach über Internetbuchungen oder im Falle von AirBnB-Unterkünften per App oder Messenger vorgenommen werden. Für temporäre Wohnkonzepte war dies bislang selten möglich, da der Wohnaspekt der jeweiligen Nutzungsform direkte Assoziationen mit dem schriftlichen Papiervertrag hervorrief, den beide Parteien vor Ort unterschreiben mussten.

Ein digitaler Vertragsschluss ist aber vor allem für das Wohnen auf Zeit eine ebenso sichere Methode des Austausches der Willenserklärungen. Es müssen hierfür allerdings schon in der Planung des jeweiligen Nutzungskonzeptes rechtlich einige Dinge beachtet werden. Digital kann der Mietvertrag zwischen Betreiber oder Eigentümer und Mieter auch geschlossen werden, wenn die Nutzungsform nach dem Gesetz über die kommunale Flächennutzung als Wohnen anzusehen ist. Gerade Serviced Apartments und andere hotelnahe Konzepte gehen mit ihren vielen Zusatzdienstleistungen rechtlich aber eher in Richtung der Nutzungsform gewerbliche Beherbergung. Und viele Kommunen in Deutschland werden immer restriktiver, was das zulassen anderer Nutzungsformen als Wohnen anbelangt. Es entscheiden am Ende vor allem Feinheiten, welcher Form die Immobiliennutzung zugerechnet wird.

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„Für die Unterscheidung von Wohnnutzungen und Beherbergungsbetrieben gibt es keine trennscharfe Abgrenzung“, erklärt Rechtsanwalt und Micro Living Experte Dr. Philip Huperz, der bei der Kanzlei GSK Stockmann für den Bereich der Rechtsberatung bei Immobilientransaktionen zuständig ist. „Vor allem moderne Nutzungskonzepte, die den Bedarf von Studenten, Young Professionals und Berufspendlern bedienen, liegen regelmäßig im Graubereich. Die Genehmigungsbehörden und die Rechtsprechung konzentrieren sich auf Größe und Ausstattung (vor allem Küche/Kitchenette) von Nutzungseinheiten und die geplante Dauer der Vermietung.“

Laut Huperz ist dies nur eine Auswahl an Kriterien, die bei der Entscheidung eine Rolle spielen. Jedoch ist er überzeugt: „Dieser Umstand bietet auch spannende Möglichkeiten, gute und funktionierende Konzepte im Rahmen der bestehenden bauplanungsrechtlichen Vorgaben zu entwickeln“.

Projektleiter und Schreinermeister Martin Lindinger ist bei BelForm für die Ausführung der Planungen vor Ort verantwortlich. Er bestätigt: „In der Ausstattungsphase sind wir meist darauf festgelegt, wie das Projekt zuvor angelegt wurde. Deshalb ist es für uns sinnvoll, dem Bauprojekt bereits in der Planungsphase mit unserer Expertise aus der Praxis beratend zur Seite zu stehen. So bekommen wir die Möglichkeit, wirtschaftliche Voraussetzungen für state-of-the-art Konzepte, wie den kostensparenden und ressourceneffizienten digitalen Vertragsschluss bereits während des Innenausbaus zu schaffen.“

Die All-In-Miete als größter Vorteil beim Konzept Digitaler Vertragsschluss

Das Temporäre Wohnen geht in seinem Dienstleistungsumfang zumeist in einigen bis sehr vielen Gesichtspunkten über klassische Wohnformen hinaus. Insofern bietet sich – ähnlich der Übernachtungskosten eines Hotels, bei denen sämtliche Zusatzangebote mit im Preis enthalten sind – eine All-In-Miete an, die der Mieter direkt an den Betreiber zahlt. Das hat für beide Seiten viele Vorteile. Der Eigentümer spart sich Verwaltungsaufwand und für den Mieter stellt die Einfach-Miete eine große Entkomplizierung dar.

Philip Huperz erklärt: „Anders als bei „normalem“ Wohnen sind All-in Konzepte grundsätzlich denkbar. Die relevanten Nebenkostenpositionen umfassen Webinar Digitaler Mietvertragregelmäßig die allgemeinen Nebenkosten, Kosten des FM, Wärme- und Warmwasser, Strom und Internet/WLAN. Die Konzepte müssen jedoch gut durchdacht und vertraglich sorgfältig umgesetzt werden, um ihre Rechtssicherheit zu gewährleisten und den Vermieter zu schützen.“ Grundsätzlich bedarf es also eines passgenauen Konzeptes, das auch in der Umsetzung praktikabel ist. Dazu gehört neben der trennscharfen Abgrenzung der Nutzungsform auch die Anwendung von Digitalisierungsmöglichkeiten. BelForm-Geschäftsführer Benjamin Oeckl verfügt auf diesem Gebiet bereits über langjährige Erfahrung. Er weiß: „Die Digitalisierung der Gäste-Reise ist im Bereich des Temporären Wohnens aufgrund der vielen Insellösungen eine immer größere Herausforderung.“

Deshalb ist es essentiell, bei aller Innovationswilligkeit die Bedürfnisse der jeweiligen Zielgruppe im Auge zu behalten. „Ein rechtssicherer und erfolgreicher digitaler Vertragsschluss kann nur gelingen, wenn die Voraussetzungen für komfortables Wohnen ebenso erfüllt sind, wie die Grundlagen zur rechtlichen Unterscheidung. Daher ist es wichtig, unabhängig vom jeweiligen Nutzungskonzept ein intuitives Buchungserlebnis und eine vollständige digitale Customer Journey aufzusetzen, die den Bewohner abholt und bereichert. Es bietet sich beispielsweise an, das Herunterladen von Apps gänzlich zugunsten eines digitalen Schlosses, wie es bereits viele Beschlaghersteller fordern, aufzugeben“, erklärt Oeckl.

Kriterien und Rechtsprechung

Aufgrund der fehlenden rechtlichen Trennschärfe kann erst bei sehr eindeutigen Wohnkonzepten von absoluter Rechtssicherheit gesprochen werden. Dazu gehören beispielsweise Mietdauern ab sechs Monaten aufwärts und die Möglichkeit zur vollständigen Selbstversorgung des Mieters. Um also bei Nutzungsformen, die in ihrem Lösungsansatz hotelähnlicher sind, den Überblick zu behalten, empfiehlt es sich, im Vorhinein auf die Beratung durch Experten zurückzugreifen. Nicht nur, um das Konzept Digitaler Vertragsschluss umzusetzen, sondern auch, um eine rechtssichere All-In-Miete zu gewährleisten. Philip Huperz weiß: „All-in Konzepte sind für nahezu alle Temporären Wohnformen sehr attraktiv. “

Benjamin Oeckl berichtet, dass selbst wohnnahe Konzepte von Städten manchmal nicht als Wohnen sondern als Beherbungsbetrieb angesehen werden. Vollmöblierung, Annehmlichkeiten wie Gemeinschaftsflächen und Services durch Concierge oder digitale Apps mit Zimmerreinigung, Wäschewechsel, Fitnessangebote lassen die Trennlinien zu hotelähnlichen Unterkünften in vielen Fällen verschwimmen. Es muss deshalb bereits in der Planung sehr genau darauf geachtet werden, was für die Ausstattungs- und Bewirtschaftungsphasen möglich ist und was nicht.

Ein Leuchtturm-Projekt für ein wohnwirtschaftliches Apartment-Gebäude, das All-In Mieten, Gemeinschaftsflächen, Apps und angebundenen Services in der Praxis verwirklicht hat, ist das #behomie Apartment Gebäude in Düsseldorf. Gemeinsam mit dem Projektentwickler Interboden hat BelForm hier ein Wohnhaus von Konzeption bis Einrichtung mitgestaltet und eingerichtet, dass den Mietern keine Wünsche offen lässt. Gleichzeitig wurden hier Lösungen mit den Vorgaben der Stadt gefunden, sodass Wohnen in seinem Kern gewahrt blieb. „Dieses Haus ist ein außergewöhnliches Objekt für die ganze Branche, da wir hier viele Zukunftstrends innerhalb der rechtlichen Bestimmungen unter einem Dach vereinigen konnten“ erzählt Oeckl über das Objekt, dass im April 2020 an den Bauherrn und Eigentümer übergeben wurde.

In unserem Webinar am 18. Mai, das wir in Kooperation mit der Kanzlei GSK Stockmann und den Branchenexperten Dr. Philip Huperz, Sören Wolkenhauer und Julia Boßlet veranstalteten, haben wir ein wenig tiefer gebohrt. Unter der Moderation von Benjamin Oeckl wurden Fragen wie die Unterscheidung von gewerblichen und wohnnahen Konzepten in Bezug auf den Digitalen Mietvertrag diskutiert. Weitere Webinare sind bereits in Planung. Folgen Sie uns auf LinkedIn, um up-to-date zu bleiben!

Über BelForm:

BelForm ist der führende Experte in den Bereichen Mikro-Apartments, Coliving, Serviced Apartments und temporäres Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment führen wir Projektentwickler, Betreiber und Investoren von Anfang an über Beratung, Innenarchitektur, Kompletteinrichtung und Digitalisierung zum erfolgreichen (Apartment)-Projekt. Ziel von BelForm ist es, marktfähige Apartmentkonzepte mit echtem Wow-Effekt zu realisieren und somit die Weichen für eine nachhaltig erfolgreiche Bewirtschaftung zu stellen. Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, Wohnen am Gleispark der Bauwens Gruppe, die BlackF Serviced Apartments in Freiburg, The 1487 Serviced Apartments sowie weitere Häuser.