Eine Küche macht noch kein Serviced Apartment

Leben statt „nur“ übernachten: Longstaygäste denken anders

„Wir sehen derzeit viele Projekte, da sehen die Apartments aus wie klassische Hotelzimmer, ergänzt um eine Küche“, sagt BelForm-Geschäftsführer Benjamin Oeckl. Das funktioniere bei Shortstay-Gästen, die nur ein paar Tage bleiben, sehr gut. Auch bei mittleren Aufenthaltsdauern gehen solche Konzepte noch. Aber spätestens der Longstay-Gast, der einen Monat oder länger bleibt, habe ganz andere Anforderungen als ein Hotelgast. Das sind zum Beispiel Menschen, für die das Apartment zum Beispiel als Projektmitarbeiter das zweite Zuhause ist, oder als Young Professional auf dem Weg zum neuen Arbeitgeber vorübergehend oder für längere Zeit als Bleibe dienen soll.

Der größte Unterschied zu einem Hotelzimmer ist neben der Küche die Position und Funktion des Bettes. „Für einen Hotelbetreiber ist das Bett das Wichtigste. Das steht im Mittelpunkt und muss für Gäste und Reinigungskräfte von allen Seiten gut erreichbar sein“, erklärt Matthias Niemeyer, Director of Development Europe bei der australischen Aparthotelkette Adina. „In einem Serviced Apartment wird das Bett dagegen eher an eine Wand gestellt und es reicht oft eine Breite von nur 1,40 Metern.“ Dadurch entsteht Platz für anderes. Denn der Langzeitgast will im Apartment „kochen, essen, arbeiten, schlafen, chillen und auch mal jemanden einladen, ohne auf dem Bett sitzen zu müssen“, beschreibt Oeckl. Das müsse im Apartment durch verschiedene Zonen abgebildet werden. „Es muss einen Wohnbereich geben, einen Platz zum Arbeiten und einen Tisch, an dem man zu zweit essen kann.“ Oeckls Firma BelForm unterstützt Anbieter von Serviced Apartments und anderen temporären Wohnformen bei Ideenfindung, Konzepterstellung, Planung, Innenausbau und Digitalisierung. „Die ganzheitliche Betrachtung ist der bestmögliche Weg zum Erfolg“, betont er.

Im Zentrum steht der Wohnbereich

Diese Herangehensweise bildete daher auch die Grundlage für den Umbau eines der drei Münchner H´Otello Hotels zu Serviced Apartments unter dem Markennamen Hapato, mit dem die Hotelgruppe BelForm betraut hat. „Wir haben uns entschieden, den Wohnbereich ins Zentrum unserer Apartments zu stellen“, betont Virginia Benz, Brand Director bei H’Otello. In der Mitte des Apartments steht ein Sessel mit Beistelltisch, dazu kommt ein Essbereich mit Tisch und Stühlen. „Das Bett haben wir in eine gemütliche Nische platziert und mit einem durchsichtigen Raumtrenner abgeteilt“, erläutert Benz. Die Spezialisten von BelForm arbeiten bei H’Apato zudem mit Holzwänden mit Akustikwirkung und Teppichen, um verschiedene Wohnzonen im Apartment zu schaffen – auch der Raumtrenner wurde von BelForm selbst entwickelt.

Daneben kann eine Reihe von vermeintlichen Kleinigkeiten den Unterschied ausmachen, ob sich ein Gast in einem Serviced Apartment wohlfühlt. „Ein Hotelaufenthalt soll ein besonderes Highlight sein. Da ist eine spektakuläre Beleuchtung oftmals fester Bestandteil des Design-Konzepts. In einem Serviced Apartment muss das Licht praktischer sein“, betont Annabell Unmüßig, Gründerin und Geschäftsführerin der BlackF House GmbH. In Freiburg betreibt sie das BlackF House mit 138 Serviced Apartments sowie den BlackF Tower mit knapp 60 Einheiten.

Von allem mehr: Steckdosen und Stauflächen

Langzeitgäste wollen in ihren Apartments arbeiten, sich zurechtmachen oder lesen. Dazu brauche es helles Licht, sagt Unmüßig. Gleichzeitig müsse auch eine Stimmungsbeleuchtung möglich sein. BlackF arbeitet deshalb mit einstellbarer Leuchtstärke. Auch dieses Haus wurde von BelForm vom Konzept bis zur Realisierung betreut. Trotz Eröffnung während des Corona-Lockdowns 2020 hat sich die Marke sehr erfolgreich etabliert und verbucht derzeit stabil über 90 Prozent Auslastung. Preise wie der SO!Apart Award 2021 für das „beste neue Apartmenthaus“ oder der Design-Preis von ICONIC für innovative Innenarchitektur unterstreichen diese Erfolgsgeschichte.

Ein weiterer wichtiger Punkt sind ausreichend Ablage- und Stauflächen in Bad, Küche und Kleiderschrank, damit Gäste nicht monatelang aus dem Koffer leben müssen. Für Hapato hat H’otello zusammen mit BelForm dazu etwa einen Kleiderschrank mit viel Stauraum entwickelt, in den sogar zwei Wäschesäcke passen, damit Gäste ihre Schmutzwäsche trennen können. Ein Ärgernis können bei schlechter Planung auch fehlende Steckdosen sein, denn Langzeitgäste brauchen davon viel mehr als Hotelgäste. BlackF habe deswegen zwei- bis dreimal so viele im Apartment wie in einem klassischen Hotelzimmer, sagt Unmüßig. „Es ist ein Convenience-Faktor, wenn ich meinen Laptop oder mein Handy einfach anstecken kann.“

Lösungen für viele Funktionen auf wenig Raum

Bei so vielen Funktionen ist es offensichtlich, dass es eine Herausforderung ist, alle in einem Apartment umzusetzen – vor allem in den kleineren. Bei Hapato haben die kleinsten Einheiten 18 Quadratmeter und die Standardapartments 22 Quadratmeter. Bei BlackF geht es mit den XS-Apartments bei 20 Quadratmetern los. „Flächeneffizienz ist eines der spannendsten Themen, um auch in kleinen Räumen sehr viel umzusetzen“, betont Benz. „Besonders auf sehr kleinen Flächen. Gerade bei langen Aufenthalten muss der Gast oder Bewohner das Gefühl von Platz haben und keinen Verzicht spüren – egal, wie viele Quadratmeter letztlich zur Verfügung stehen“ ergänzt Oeckl.

Neben multi-funktionalem Mobiliar kann eine mögliche Lösung sein, Funktionalitäten ganz in die öffentlichen Flächen auszulagern. Während viele Serviced Apartments in jedem Apartment Putzsachen bereitstellen, setzt BlackF auf seinen Clean-Up Room. Da können sich Gäste dann Besen, Staubsauger, Bügeleisen, Bügelbrett etc. holen. „Dadurch schaffen wir mehr freien Raum in unseren Apartments“, erklärt Unmüßig. Eine andere Möglichkeit sei es, schlecht nutzbare Restflächen als zusätzlichen Stauraum anzubieten oder den Verleihservice digital zu steuern und damit zusätzliche Einnahmen zu generieren, sagt Oeckl.

Ohne Ausgleichsflächen geht es nicht

Je kleiner das Apartment und je länger der Aufenthalt, desto eher müssten zudem in den öffentlichen Bereichen Ausgleichsflächen geschaffen werden, betont er. Also Living-Lobby-Konzepte quasi als zweites Wohnzimmer.

Hapato setzt in der Lobby beispielsweise auf einen Wohnzimmerbereich mit Sofaecke und einen Bereich, der einem Esszimmer nachempfunden ist. „Hier kann der Gast nicht nur sein bestelltes Essen zu sich nehmen, sondern auch Kontakt zu anderen Bewohnern des Hauses knüpfen“, betont Benz. Zudem gibt es zwei Arbeitsräume, die sich der Gast für Videokonferenzen oder Geschäftsbesprechungen mieten kann. Ebenfalls mietbar ist eine große Küche mit Barbereich, um Freunde einzuladen, wenn die eigene Küche zu klein ist.

Wie genau die Lobbykonzepte ausgestaltet werden, hänge ebenso wie die Konzeption der Apartments jedoch sehr stark von Konzept und Zielgruppe ab. Deshalb mahnt Oeckl dazu, sich bei der Planung solcher Häuser darüber genaue Gedanken zu machen. „Das gesamte Haus muss ganzheitlich betrachtet werden und in Bezug zu den angedachten Nutzergruppen gesetzt werden. So ergeben sich neue Gestaltungsräume und zudem neue Einnahmequellen für die Eigentümer oder Betreiber solcher Häuser.“ Bei einer Coworking-affinen Zielgruppe könne der Betreiber zum Beispiel gezielt auf dieses Bedürfnis eingehen und anstatt kleiner Arbeitsplätze im Apartment bewusst auf öffentliche oder semi-öffentliche Coworkingflächen setzen und diese mit unterschiedlichen Services verbinden – ein Konzept, dass The Base Coliving fest in der Standard-Konfiguration ihrer Häuser etabliert hat.

Viele kreative Kompromisse statt ein Königsweg

Nicht nur von der Zielgruppe, sondern auch vom (Monats-) Preis und der Positionierung am Markt hängt die Antwort auf die große Streitfrage in der Branche ab, ob die Waschmaschine besser ins Apartment (Adina), auf die Etage (BlackF) oder in einen großen Waschraum fürs ganze Gebäude (Hapato) soll. Als das Premium-Produkt der Apart-Hotellerie setzt Adina hier nicht nur hinsichtlich der Größe des angebotenen Apartments Maßstäbe. Beim ersten Standort München sind die Standardeinheiten z. B. 28 Quadratmeter groß.

Dass es nicht den einen richtigen Weg gibt, ein Serviced Apartment zu gestalten, zeigt sich insbesondere bei Aparthotelbetreibern wie Adina, die mit ihrem Konzept quasi zwischen den Stühlen sitzen. Adina macht sich bei jedem Standort intensiv Gedanken über die Zielgruppe und passt dann die Gestaltung der Apartments an. So sehen die Einheiten des im Oktober 2021 eröffneten Adina-Flaggschiffs im Münchner Werksviertel eher aus wie hochwertige Hotelsuiten statt wie Serviced Apartments. An diesem Standort hätte ein normales Hotel ebenfalls sehr gut funktioniert, deswegen rechnet Adina mit einem sehr hohen Anteil an Kurzzeitgästen, erläutert Niemeyer. Daher sei das Haus eher als Hotel konzipiert, auch wenn Adina trotzdem versuche, über das Design eine Wohnatmosphäre zu schaffen. Es sei jedoch noch ein zweites Haus in München in Planung, das eher nach Serviced Apartments aussehen werde. Ins andere Extrem geht Adina in Genf, wo Niemeyer mit einem hohen Anteil an Langzeitgästen rechnet. „Dort experimentieren wir mit einem Bett an der Wand hinter einem Vorhang, um den Wohnbereich mehr ins Zentrum zu rücken.“ Den Königsweg, es allen Gästen recht zu machen, gebe es aber nicht. „Letztlich läuft es immer auf Kompromisse hinaus.“

Über BelForm:

BelForm ist der führende Experte in den Bereichen Mikro-Apartments, Coliving, Serviced Apartments und temporäres Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment führen wir Projektentwickler, Betreiber und Investoren von Anfang an über Beratung, Innenarchitektur, Kompletteinrichtung und Digitalisierung zum erfolgreichen (Apartment)-Projekt. Ziel von BelForm ist es, marktfähige Apartmentkonzepte mit echtem Wow-Effekt zu realisieren und somit die Weichen für eine nachhaltig erfolgreiche Bewirtschaftung zu stellen. Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, Wohnen am Gleispark der Bauwens Gruppe, die BlackF Serviced Apartments in Freiburg, The 1487 Serviced Apartments sowie weitere Häuser.