Glossar
Boardinghouse

Definition Boardinghouse

Unter einem Boardinghouse bzw. Serviced Apartment versteht man ein vollmöbliertes Apartment, welches sowohl für Kurzzeit- als auch Langzeitaufenthalte zur Verfügung steht. Die Gäste eines Boardinghouses können hotelähnliche Leistungen in Anspruch nehmen, wie z.B. Reinigungsservice. Diese Art von Immobilie wird oft von Firmen genutzt, die projektbezogene Fachkräfte für einen längeren Zeitraum unterbringen möchten. Weiterhin werden derartige Apartments von Unternehmen gerne als Übergangslösung für neu angeworbene Führungskräfte genutzt, die auf der Suche nach einem festen Wohnsitz sind. Auch wenn Boardinghouses primär von Unternehmen genutzt werden, stehen sie grundsätzlich auch Privatpersonen zur Verfügung.

Es handelt sich dabei um vollmöblierte Apartments mit Küche oder Küchenzeile in einer gewerblich genutzten Immobilie. Die Apartments sind ausgerichtet auf Longstay-Gäste mit einer längeren Aufenthaltsdauer von über 28 Tagen. Je nach Betreiberkonzept können Gäste die Apartments sowohl für Kurzzeit-, als auch Langzeitaufenthalte nutzen.

Grundsätzlich kann ein Boardinghouse als  ein hotelähnlicher Beherbergungsbetrieb mit größeren Apartments und weniger Service-Leistungen definiert werden. In der Praxis sind eine Rezeption und täglicher Reinigungsservice die Seltenheit. Regelmäßiger Reinigungsservice kann optional gebucht werden und wird von fast allen Boardinghouse-Betreibern angeboten (z.B. DERAG LIVINGHOTELS, Adagio Aparthotels, GHOTEL, iPartment, SMARTments business). Kühlschrank auffüllen lassen (wie z.B. DERAG LIVINGHOTELS), 24h-Rezeption (u.a. bei SMARTments business) oder Roomservice finden in der Praxis selten statt. Waschmaschinen werden in separaten Waschräumen angeboten und können gegen ein Entgelt genutzt werden.

Mietkosten eines Boardinghouses

Alle Nebenkosten sind für die Gäste in der Miete inbegriffen. Die Mietnebenkosten wie Strom, Wasser, Heizung sind enthalten. WLAN wird meist kostenfrei angeboten. Services wie Zimmerreinigung, Wäsche- und Hemdenservice o.ä. werden, je nach Anbieter, zusätzlich in Rechnung gestellt. Der Gast erhält eine gewerbliche Rechnung. In der Regel sind die Preise für die Aufenthalte in einem Boardinghouse billiger als in einem Hotel. Auch gibt es bei fast allen Betreibern vergünstigte Raten für längere Aufenthalte ab 28 Tagen.

Ausstattung eines Boardinghouses

Die Ausstattung eines Boardinghouses soll eine Selbstversorgung der Gäste ermöglichen und daher über eine Kochgelegenheit und einen Kühlschrank verfügen. Die Zimmer sind zumeist größer als Standard-Hotelzimmer, da diese Nutzungsart auf eine langfristige Vermietung ausgelegt ist.

Bei der Ausstattung der Apartments kommt es auf die Zielgruppe und die Kundenbedürfnisse an. Die Apartments werden löffelfertig angeboten, von Handtüchern über Bettwäsche bis hin zu Kochgeschirr ist also alles auf Wunsch verfügbar. Wichtig beim Design der Zimmer und der Konzeption des Boardinghouses ist vor allem, dass die Apartments einem „Zuhause“ und keinem Hotel entsprechen. Dies ist auch im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie laut geltendem Baurecht von Bedeutung.

Die Wohnlichkeit ist für den Erfolg des jeweiligen Betreiberkonzepts ein wichtiger Bestandteil. Gäste wünschen sich bei einem Boardinghouse in der Regel ein „wohnungsähnliches Angebot“ und kein Hotelzimmer. Der Begriff „Zuhause auf Zeit“ bzw. „Wohnen auf Zeit“ ist daher ein oft genutzter Slogan von Boardinghouse-Betreibern. Boardinghouse-Konzepte, die sich am Markt durchsetzen, richten sich zielgenau auf die Bedürfnisse der Zielgruppe aus und bieten diejenigen Services an, die für einen Aufenthalt des Gastes unbedingt benötigt werden. Eine schlanke Kostenstruktur ist für den Betreiber deshalb wichtig, da die Gäste erwarten, nur dafür zu bezahlen, was sie auch tatsächlich nutzen.

Zielgruppe von Boardinghouses

Zielgruppe von Boardinghouses
Quelle: iStock / AND-ONE

Ein Boardinghouse ist vor allem für solche Personen gedacht, die (meist geschäftlich) über einen längeren Zeitraum an einem neuen Ort verweilen und denen dabei eine gewisse Eigenständigkeit und Unabhängigkeit von hoteltypischen Serviceleistungen auch aus Kostengründen wichtig ist. Die Möglichkeit der Selbstversorgung ist dabei ebenso wichtig wie die Reduzierung der Nebenkosten oder die Reinigung bei längeren Aufenthalten. Auf eine designorientierte Einrichtung wird, je nach Betreiberkonzept, Wert gelegt.

Zu den Zielgruppen, die ein Boardinghouse nutzen, gehören hauptsächlich: Pendler, Geschäftsreisende, Unternehmensberater, Urbane/Digitale Nomaden, Young Professionals, Fachkräfte mit temporären Einsatzgebieten, Fachkräfte aus dem Ausland (sog. Expats), Monteure, Messebauer und weitere.

Gastronomie im Boardinghouse

Im Gegensatz zu einem Hotel legen Betreiber eines Boardinghouses klassischerweise wenig Wert auf eigene Restaurantangebote oder Gastronomieflächen. Deshalb ist auch die Möglichkeit der Verpflegung in der Praxis durch Bestelldienste oder durch Kooperationen mit umliegenden gastronomischen Angeboten geregelt.

Sternekategorien von Boardinghouses

Noch gibt es keine allgemeingültigen Bewertungssysteme mit Sternekategorien wie im Hotelsektor. Einige Anbieter versuchen momentan, eine einheitliche Regelung zu finden, um eine Art von Gütesiegel für Boardinghouses  zu etablieren und dadurch das Angebot transparenter zu machen.

Abgrenzung zu anderen Wohnformen

Das Boardinghouse als Übergangsform zwischen Wohnnutzung und Hotelnutzung zeichnet sich dadurch aus, dass

  • einerseits die Räume in der Regel größer als ein Hotelzimmer und voll möbliert mit Küchenzeile angeboten werden…
  • …aber andererseits durch die Reduzierung der hotelähnlichen Services die Nutzung der Räume eher an ein längerfristiges Wohnen angenähert und günstiger ist als der Aufenthalt in einem Hotel.
  • die Dauer des Aufenthalts auf max. sechs Monate beschränkt wird, wobei Wohnen erst ab drei Monaten ohne definiertes Ende beginnt.
  • die Vollmöblierung keine Eigengestaltung des Haushalts zulässt.

Es steht damit in Abgrenzung zu

  • Hotelnutzung (Beherbergungsgewerbe)
  • Wohnnutzung
  • Ferienwohnungen

Rechtliche Rahmenbedingungen von Boardinghouses

Das Boardinghouse stellt in der Praxis eine Übergangsform zwischen einer Wohnnutzung und einem klassischen Beherbergungsbetrieb dar. Die gewerbliche Ausrichtung bedingt eine vorübergehende Nutzung und keine Dauerhaftigkeit des Wohnens, wobei die Dauer nach der gängigen Rechtsprechung nicht eindeutig definiert ist. In der Regel gilt ein Betrieb gewerblicher Natur bei einer Aufenthaltsdauer von bis zu sechs Monaten. Längere Aufenthalte von Gästen werden als Wohnen betrachtet.

Laut Prof. Ewer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Verwaltungsrecht, kommt es für einen Beherbergungsbetrieb maßgeblich darauf an, dass die typischen Elemente der betreffenden Nutzung zutreffen: „Ein Beherbergungsbetrieb liegt nur vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können.“

Demgegenüber geht das Bundesverwaltungsgericht davon aus, „dass der Begriff des Wohnens durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts geprägt ist.“

Interessant ist die Nutzungsform des Boardinghouses für Projektentwickler auch aufgrund der Möglichkeit, hinsichtlich der lokalen Baurechtsbestimmungen die Betriebsbeschreibung und das Angebot insgesamt anpassen zu können. Das Boardinghouse als Form des Beherbergungsbetriebes kann sowohl in „Allgemeinen Wohngebieten“ ebenso wie in „Mischgebieten“ oder in „faktischen Gewerbegebieten“ zugelassen werden. Es muss dabei auf die Gebietsverträglichkeit geachtet werden, wobei es ratsam ist, die jeweilige Lokalbaukommission von Anfang an in die Planung miteinzubeziehen.

Steuerrechtliche Einordnung

Neben der klassischen Hotel-Unterbringung (Hotelzimmer inklusive typischer Dienstleistungen wie Zimmerservice, Bettzeug- und Handtuchwechsel sowie gegebenenfalls Zugang zu Gastronomieangeboten oder Wellnesseinrichtungen) lassen sich – ungeachtet einer juristischen Einordnung – grob folgende Angebote unterscheiden:

Boardinghouse: Diese zeichnen sich durch den meist längerfristigen Aufenthalt des Gastes aus und es erfolgt eine Eingliederung in eine hotelähnliche Infrastruktur. Wäsche- und Reinigungsservice, eine Rezeption bis hin zu Bar- und Restaurantangeboten gehören oftmals zum Leistungsumfang.

Klassisches Wohnen: Beim Wohnen erfolgt das Nutzungsverhältnis naturgemäß langfristig. Der Mieter nimmt in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt ein. Eine Eingliederung in eine Servicestruktur erfolgt nicht.

Je nach Ausgestaltung sind die Übergänge allerdings fließend. Kein Wunder, dass juristische Einordnungsversuche zwar zu einem Strauß relevanter Merkmale, nicht aber zu einfach handhabbaren Definitionen geführt haben. Hinzu kommt, dass Zivil- und Steuerrecht unterschiedliche Merkmale in den Vordergrund stellen. Und auch kommunale Verwaltungen setzen eigene Kriterien an, wenn es um die Zulässigkeit unterschiedlicher Nutzungsarten geht – zum Beispiel bei der Erteilung von Baugenehmigungen.

„Zwitter“ Boardinghouse

In zivilrechtlicher Hinsicht bereitet bereits die Zuordnung zu einem bestimmten Vertragstypus Schwierigkeiten. Bei der Hotelübernachtung gilt die Einordnung als Beherbergungsvertrag in Form eines Mischvertrages mit miet-, dienst-, werk- und kaufrechtlichen Elementen mittlerweile als gesichert. Je nach betroffenem Leistungselement ist das entsprechende Recht anwendbar. Beim Boardinghouse verhält es sich anders. Aufgrund des längerfristigen Aufenthalts des Gastes gilt es als vertretbar, den Boardinghouse-Vertrag nach Mietrechtsgrundsätzen zu beurteilen. Überwiegen jedoch die Hotelleistungen und handelt es sich demnach nicht um ein bloßes Wohnen auf Zeit, so wird man das Boardinghouse auch dem Beherbergungsvertrag zuordnen dürfen. Der Einzelfall entscheidet.

Steuerlich unterliegt die Hotelübernachtung seit der Absenkung des Umsatzsteuersatzes für Beherbergungsleistungen zum 1. Januar 2010 dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von sieben Prozent. Für nicht unmittelbar mit der Übernachtung zusammenhängende Nebenleistungen wie Frühstück, Getränke aus der Minibar oder Wellnessangebote bleibt es hingegen beim regulären Umsatzsteuersatz von 19 Prozent. Belastbare Quellen aus Fachliteratur und Rechtsprechung zur steuerlichen Behandlung des Boardinghouses sind rar gesät. Das Finanzgericht München entschied in seinem Urteil vom 21. August 2002 (1 K 3262/00), dass durch das Boarding kein Wohnsitz im Sinne des Einkommenssteuerrechts begründet wird. Aufgrund der vorübergehenden Unterbringung auf Zeit im Boardinghouse fällt hier für den Übernachtungspreis grundsätzlich Umsatzsteuer an (wie beim Hotel: ermäßigter Umsatzsteuersatz von 7 Prozent). Handelt es sich jedoch um einen längeren Aufenthalt (vielfach verstanden als Aufenthalt von über sechs Monaten), so ist zu erwägen, ob das Boarding umsatzsteuerlich als Wohnen einzuordnen und damit umsatzsteuerfrei ist.

Einordnungsfragen ergeben sich bereits bei der Errichtung – und zwar im Zusammenhang mit der Zulässigkeit der Nutzungsart. Der Betrieb eines Hotels ist gewerblich. Beim Wohnen handelt es sich selbstredend um eine Wohnnutzung. In seiner Entscheidung vom 7. Juni 2006 (Az.: 2 S 2/06) bezeichnet das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg das Boardinghouse als eine „Übergangsform zwischen einem Beherbergungsbetrieb und einer Wohnnutzung.“

 

Wohnwirtschaftliche KonzepteGewerbliche Konzepte
Klassisches Apartmenthaus / Boardinghouse / Serviced ApartmentAparthotel / Apartment-Hotel
Konzeptstandardisiert, multiplizierbarindividuellstandardisiert, multiplizierbar
StandorteKonzentration auf zentrale Innenstadtlagen in Hauptwirtschafts-Destinationenüberwiegend im urbanen Umfeld angesiedelt, sowohl in Hauptwirtschaftsdestinationen (z.B. Hamburg) sowie Nebendestinationen (wie Heidelberg, Wiesbaden etc.)Konzentration auf zentrale Innenstadtlagen in Hauptwirtschaftsdestinationen sowie touristisch attraktiven Standorten (z.B. Hamburg, Berlin, München)
HausgrößeMeist größer als 150 Einheitenhäufig weniger als 50 Einheitenmeist größer als 100 Einheiten
Betreiberin der Regel durch Wohnungsbaugesellschaften geführtin der Regel inhabergeführtin der Regel durch Ketten geführt
CharakterWohnen steht im VordergrundWohnen steht im VordergrundWohnen steht im Vordergrund, wobei stärker auf die Belange des Kurzzeitgastes eingegangen wird, Hotelatmosphäre
AufenthaltsdauerFokus auf Longstay-Aufenthalte von 6 Monaten +Fokus auf Longstay Aufenthalte 28 Nächte +Fokus auf Short- und Mid-Stay-Aufenthalte
Rezeptionkeineeingeschränkte Öffnungszeiten und in der Regel Schlüsselsafe24-Stunden-Rezeption
Inhouse-Einrichtungenkeinerelativ eingeschränkt: kleines Frühstücksangebot, kein Restaurant, keine Bar, kein weitläufiges Fitness- und Wellnessangebot, keine Tagungsbereiche – Abdeckung dieses Angebots in der Regel über externe Anbieter und Kooperationen(kleine) Fitness- und Wellnessbereiche, in der Regel mindestens ein Raum in dem bis zu 10 Personen zu Besprechungen zusammen sitzen können, z.T. Bar und Restaurant im Haus
Selbstversorgung des Gastesin der Regel voll funktionsfähige Küchenzeilein der Regel voll funktionsfähige Küchenzeile, ergänzt durch AutomatenangebotKüche in der Regel kleiner gehalten (Kitchenette), ergänzt durch Roomservice
Service-Leistungenkein Serviceangeboteingeschränktes Serviceangebot, speziell auf Langzeitgäste abgestimmt (z.B. Einkaufsservice)hotelähnliche Dienstleistungen werden durch spezielle Serviceleistungen für Langzeitgäste ergänzt (Einkaufsservice Wäscheservice etc.) bis hin zum kompletten Serviceangebot
Anteil Longstayin der Regel 100 %in der Regel mehr als 50 %in der Regel 10 – 15 %

 

Verwandte Begriffe: Serviced Apartment, Apartment-Hotel, Mikroapartment

« Back to Glossary Index
Sie haben Fragen?

Sie haben Fragen zu unseren Services oder wünschen weitere Informationen?

Hinterlassen Sie Ihre Kontaktdaten, wir melden uns umgehend.

+49 89 23 23 80 82

info@belform.de