Überraschung am Investmentmarkt – Rekordzahlen für Wohnimmobilien und Living-nahe Konzepte
2020 hat viele deutsche Wirtschaftsbranchen und Investoren in Atem gehalten. Doch nicht nur Negatives gibt es aus der Zeit der Pandemie zu vermerken. Wer davon ausgeht, dass im letzten Jahr die stabile Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes aus 2019 ins Wanken geraten ist, kann sich in der aktuellen Analyse über eine Überraschung freuen.
Experten in diesem Beitrag:
Im Bild: Leo Studios München | Konzept & Ausstattung von BelForm © BelForm
2019 war die deutsche Wirtschaft auch das zehnte Jahr in Folge gewachsen. Sie baute somit nicht nur die längste Wachstumsphase des vereinten Deutschlands weiter aus, sondern sorgte überdies für ein neues Rekordhoch an Beschäftigten. Die COVID-19-Pandemie läutete im Frühjahr 2020 einen relativ abrupten Richtungswechsel ein.
Doch anders, als zunächst prognostiziert, hielt dieser in vielen Branchen nur kurzfristig an. So unter anderem am Wohnimmobilienmarkt, wie die neuesten Zahlen von Savills belegen. Etwa 19,7 Milliarden Euro setzten die Handelnden im letzten Jahr dort um. Trotz der im Vergleich konjunkturschwachen „Corona-Quartale“ Q2 und Q3. Ein sattes Plus von 12 Prozent gegenüber 2019 und das zweitgrößte Transaktionsvolumen aller Zeiten am Investmentmarkt für Wohnimmobilien.
Dabei wechselten knapp 151.000 Einheiten den Eigentümer. Hier stieg der Prozentsatz sogar um ganze 26 Punkte. Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, weiß: „Die COVID-19-Pandemie hat bei vielen Investoren zu einer Flucht in möglichst stabile Anlagen geführt. Am Immobilienmarkt sind es vor allem Wohnimmobilien die sich in der Krise als stabil erwiesen haben, was äußerst geringe Mietausfälle und vielerorts weiter gestiegene Mieten beweisen.“ Die hohe Nachfrage dürfte auch 2021 weiter anhalten, konstatiert Nemecek.
Mikro- und Studentenwohnungen kurzfristig aus dem Führungsfeld verschwunden
Es spüren die Käufer und Verkäufer aber natürlich auch die Schattenseiten der seit Monaten andauernden Corona-Maßnahmen. Als Ende 2020 der zweite Marktreport der Initiative Micro Living von bulwiengesa erschien, sah es für den Sektor des Temporären Wohnens mittelmäßig aus.
Während Teilsegmente wie die Serviced Apartments sich intern gegen die klassische Hotellerie behaupteten, war das Gesamttransaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr deutlich zurückgegangen.
Das bestätigt sich in den aktuellen Zahlen. Mit 563 Millionen Euro ist das Investitionsvolumen nur halb so hoch, wie 2019. Doch für Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills, ist das kein Grund, den Kopf in den Sand zu stecken: „Von einer Abkehr von Investoren aus diesem Markt kann derzeit keine Rede sein. Spätestens, wenn es am Nutzermarkt wieder zu einer anziehenden Nachfrage kommt, wovon in der zweiten Jahreshälfte auszugehen ist, dürfte auch die Aktivität am Investmentmarkt wieder zunehmen.“
Bis auf weiteres hält die Unsicherheit durch den zweiten Lockdown an. „Digitale Hochschulsemester stellen das Segment weiterhin vor eine Bewährungsprobe und Investoren agieren selektiver im Hinblick auf Standorte und Betreiberkonzepte“, analysiert Schenk. Auch für BelForm hielt diese Entwicklung viele Herausforderungen bereit. Doch mit Blick auf den Herbst können wir bereits jetzt von einem erneuten Aufleben der Investitionslust in die Temporären Wohnformen berichten.
Es spüren die Käufer und Verkäufer aber natürlich auch die Schattenseiten der seit Monaten andauernden Corona-Maßnahmen. Als Ende 2020 der zweite Marktreport der Initiative Micro Living von bulwiengesa erschien, sah es für den Sektor des Temporären Wohnens mittelmäßig aus.
Während Teilsegmente wie die Serviced Apartments sich intern gegen die klassische Hotellerie behaupteten, war das Gesamttransaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr deutlich zurückgegangen.
Das bestätigt sich in den aktuellen Zahlen. Mit 563 Millionen Euro ist das Investitionsvolumen nur halb so hoch, wie 2019. Doch für Matti Schenk, Associate Research Germany bei Savills, ist das kein Grund, den Kopf in den Sand zu stecken: „Von einer Abkehr von Investoren aus diesem Markt kann derzeit keine Rede sein. Spätestens, wenn es am Nutzermarkt wieder zu einer anziehenden Nachfrage kommt, wovon in der zweiten Jahreshälfte auszugehen ist, dürfte auch die AktivitätSahra Oeckl, Geschäftsführerin bei BelForm, erklärt dazu: „Im ersten Lockdown Anfang 2020 war der Markt noch in Schockstarre, da niemand die Auswirkungen der Corona-Pandemie einschätzen konnte. Seit dem Sommer sind die Akteure im Bereich des temporären Wohnens zum „Business as Usual“ zurückgekehrt. Diese Stimmung hat sich ab Herbst im Bereich der Neuen Wohnformen nochmals gesteigert, viele Marktteilnehmer erwarteten neue Möglichkeiten auf dem Transaktionsmarkt aufgrund der strauchelnden Hotelbranche. Zudem waren bereits erste Vakzine in Aussicht. Die jetzt erhobenen Daten spiegeln die Entwicklung wieder. Wir erwarten einen weiteren Aufwärtstrend, besonders im Bereich der Mikro-Apartments, des Co-Living und der Serviced Apartments. Der Wille, Projekte zu entwickeln und in diese zu investieren, ist durch die Pandemie ungebrochen. Einzig Sorge bereitet uns die Situation der Finanzierer und die Verteuerung der Mezzanine Darlehen und des Fremdkapitals an den Märtken, die es neuen Ankäufen erschweren. Dies könnte zu einer Verlangsamung der Fertigstellungen in den nächsten 24 Monaten führen.“
Projekte allerdings, wie die knapp 120 Mikro-Apartments in Frankfurt von Vivum, die BelForm von Anfang an begleitet hat und in 2021 löffelfertig einrichten wird, sind konzeptionell auf Business Mieter, Young Professionals und Digitale Nomaden ausgelegt und zeigen, dass die Nachfrage nach innovativen Konzepten auch in umkämpften Ballungszentren ungebrochen ist. Das Einrichtungskonzept und die vollständige Ausstattung der Apartments und der Gemeinschaftsfläche übernimmt BelForm, genauso wie den Digitalisierungsprozess des Hauses.
Als Experte für Neue Wohnformen steht Ihnen BelForm in allen Phasen des Projekts zur Seite und begleitet Sie von Konzeption bis Umsetzung. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf!
Transaktionsvolumen bei Paketverkäufen am Wohnimmobilienmarkt ebenfalls gestiegen
Insgesamt könnte die Lage in der jetzigen Situation kaum positiver sein. Denn nicht nur die Gesamtzahlen sind in 2020 deutlich nach oben gegangen. Gleichzeitig sorgten Großereignisse wie die Übernahme von Adler Real Estate durch Ado Properties auch für einen Anstieg des Anteils an Paketverkäufen. Seit 2015 hatte sich der Anteil von Portfolios von 92 Prozent auf lediglich 63 Prozent verringert. Nun sind die Transaktionen wieder auf 71 Prozent gestiegen, genauer gesagt um 13,9 Milliarden.
Als Paketverkäufe werden diejenigen Transaktionen gewertet, bei denen mehrere Immobilien auf einmal den Besitzer wechseln. Im Kaufvertrag werden üblicherweise nur die Gesamtsummen festgehalten. Einzelne Kauffälle sollen zwar erfasst werden, müssen aber im Rahmen von Unternehmensverkäufen nicht an die Gutachterausschüsse gemeldet werden. Deshalb ist die Zahl der absoluten Kauffälle am Wohnimmobilienmarkt in Deutschland vergleichsweise lückenhaft, viele davon sind schätzungsweise nicht in die Statistik eingeflossen.
Der Sektor des Geförderten Wohnens – ein wachsendes Projekt
Aufgrund der Verschiebungen und Auswirkungen der Pandemie auf den Wohnungsmarkt, welche die Erwartungen an erzielbaren Mieten verändert, haben Investoren zudem das krisenresistente Segment des Geförderten Wohnens bei ihren Transaktionen stärker in den Fokus gerückt.
Da Gefördertes Wohnen niedrigpreisiger vermietet werden kann, rücken vor allem in diesem Sektor die Neubauprojekte stärker in den Fokus. Im Jahr 2020 war jede siebte Transaktion zumindest in Teilen mit dem Erwerb Geförderter Immobilien verbunden. Ähnlich wie 2019, dafür aber mit einem deutlichen Plus im Vergleich zu den vorherigen fünf Jahren, bei denen im Schnitt nur jede siebzehnte Transaktion Geförderte Wohnungen betraf.
Das Segment des Temporären Wohnens nach der Pandemie
Im Bild: Wohnen am Gleispark Berlin von Bauwens | Konzept & Ausstattung von BelForm © BelForm / Bauwens
Insgesamt ist die Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt nicht annähernd so stark zurückgegangen, wie im Frühjahr von vielen Experten befürchtet wurde. Die von BelForm veröffentlichten Einschätzungen haben sich dagegen bestätigt. Auch für das kommende Jahr 2021 rechnen die Experten von Savills mit ähnlich hohen Transaktionsvolumina.
Nichtsdestotrotz wird Corona weiterhin den Markt verändern. Die Wohnpräferenzen entwickeln sich dynamischer als zuvor und beschleunigen bereits bestehende Megatrends bzw. bremsen andere etwas aus. Am stärksten und nachhaltigsten werden wohl die Veränderungen der „Corporate“ Welt und der Konzernstrukturen die Wohnpräferenzen verändern.
Die Entstehung von Satelliten-Büros, der Abbau von Zentralen in Innenstädten und der Ausbau von Homeoffice werden vor allem Pendlerströme verringern, aber auch die wachsende Nachfrage nach Wohnraum in Innenstädten im Zuge der Urbanisierung verlangsamen. Je stärker sich die Arbeitswelt zu einer digitalen, dezentralen und, nach der Impfung, ultra-mobilen Arbeitsgesellschaft weiter entwickelt, werden auch dezentrale Standorte für Projekte, wie sie beispielsweise von Anbietern wie The Collective verfolgt werden, weiter an Bedeutung gewinnen.
Die Zukunft von Co-Living und Mikro-Wohnen Konzepten am Wohnimmobilienmarkt
Im Bild: Die BlackF Serviced Apartments | 360 Grad Betreuung, Konzept & Ausstattung von BelForm
Im Zuge dieser Trends werden Gewerbeflächen in Innenstädten aufgrund von geringerer Nachfrage nach Büros und der Reduzierung von Einzelhandelsflächen frei, die einer neuen Nutzung zugeführt werden müssen. Hotels fallen hier vorerst aus dem Rennen, da der Überhang an Projektentwicklungen der letzten Jahren dem Markt noch weitere Häuser zuführen wird, die sich ohnehin noch im Bau befinden und den Angebotsüberhang noch verstärken.
Dies macht gleichzeitig den Weg frei für die stärkere Entwicklung von innovativen Co-Living, Micro-Living sowie Serviced Apartment Konzepten und anderen neuen temporären Wohnformen, die für eine weitere Vielfalt am Wohn- und Übernachtungsmarkt sorgen werden. Auch Modul- und Containerlösungen, die bereits in der TinyHouse-Bewegung an Dynamik gewonnen haben, können interimsweise als Pop-up Lösungen für leerstehende Flächen gewinnbringender eingesetzt werden. Bereits im letzten Jahr konnte BelForm mehrere Multifunktionskonzepte in großen deutschen Ballungszentren realisieren. Die knapp 50 Business-Apartments des #behomie im Düsseldorfer Medienhafen etwa strahlen Behaglichkeit und Wärme aus, nutzen aber gleichzeitig den hohen Komfort digitaler Verwaltungsmöglichkeiten. Erfahren Sie hier mehr dazu. Auch die 138 Serviced Apartments der neuen Apartment-Marke BlackF in Freiburg gingen in 2020 an den Start und locken seitdem Mieter aus ganz Deutschland für temporäre Wohnaufenthalte. Auch zu diesem Vorzeigeprojekt informieren wir Sie gerne genauer.
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Die Tatsache, das gewerblich genutzte Immobilien momentan hinten anstehen, wird indes den Trend zu Living-nahen Konzepten weiter beschleunigen. Wohnimmobilien werden, auch langfristig, von der Pandemie profitieren und den Zufluss an liquiden Mitteln am stärksten zu spüren bekommen. Matti Schenk von Savills prognostiziert, dass neue gefragte Standorte zu identifizieren, eine der zentralen Aufgaben der nächsten Jahre für Projektentwickler und Investoren sein wird.
Eine Zeit für Innovation und neue Entwicklungen also. Auch für mutige Ideen und Investoren, die in einem florierenden Hotel- und Gewerbemarkt wenig Chancen hatten, aber jetzt auf offene Ohren bei Investoren stoßen. Für Neu oder Quereinsteiger von Investoren, Projektentwicklern oder Betreibern im Bereich der Mikro-Apartments oder Co-Living ergeben sich hier viele Chancen, neue Renditepotentiale von Gewerbe- oder Wohnimmobilien zu erschließen.
Es zeigt sich, dass es eine Zeit der Möglichkeiten werden könnte, die durch einen Mangel an Alternativen im Gewerbemarkt und einem gleichzeitig erstarkten Wohnsegment neue Wege ergeben, die das temporäre Wohnsegment und die Vielfalt im Living Bereich einen starken Aufschwung verleihen könnte.
Über BelForm:
BelForm ist der führende Experte in den Bereichen Mikro-Apartments, Co-Living, Serviced Apartments und temporäres Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment führen wir Projektentwickler, Betreiber und Investoren von Anfang an über Beratung, Innenarchitektur, Kompletteinrichtung und Digitalisierung zum erfolgreichen Projekt. Ziel von BelForm ist es, marktfähige Apartmentkonzepte mit echtem Wow-Effekt zu realisieren und somit die Weichen für eine nachhaltig erfolgreiche Bewirtschaftung zu stellen. Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, Wohnen am Gleispark von Bauwens, die BlackF Serviced Apartments,The 1487 Apartments sowie weitere Häuser.