Der Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig. Das entschied das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe mit der Begründung, die Regelung der Mietpreise sei Sache des Bundes. Das im vergangenen Jahr in Kraft getretene bundesweit einmalige Gesetz ist damit nichtig. Auch für den Großraum Berlin gilt nun wieder die Orientierung an der 2015 beschlossenen Mietpreisbremse.
Experten in diesem Beitrag:
Durch die Kippung des Mietendeckels ist die Einfrierung der Mieten im Großraum Berlin mit sofortiger Wirkung aufgehoben. Die rot-rot-grüne Koalition hatte die Preise zum 23. Februar 2020 auf den Stand von Juni 2019 eingefroren. Damit ist nun offiziell: Auf viele Mieter*Innen kommen Nachzahlungen in großer Höhe zu. Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hatte dies vor Berliner Mietendeckel gekippt – Justiziader Entscheidung bereits befürchtet und Mieter*Innen dazu aufgefordert, im Falle einer rückwirkenden Geltung des Urteils Ersparnisse aufzuheben, um mögliche Nachzahlungen stemmen zu können.
Was bedeutet dieses Urteil für Betreiber von Temporären Wohnformen in Berlin? Rechtlich verhält es sich so, dass diese Immobilien – sofern es sich bei diesen nicht um reine Hotelkonzepte handelt – ebenfalls in den Bereich des Mietendeckels bzw. der Mietpreisbremse fallen. Auch dann, wenn das jeweilige Nutzungskonzept rechtlich als gewerblich einzuordnen ist. Diesen Sachverhalt hat uns Dr. Martin Bartlik, Experte für Immobilientransaktionen bei der Anwaltskanzlei TaylorWessing, bestätigt: „Viele Vermieter werden in den kommenden Monaten die ohne Mietendeckel erhöhte Miete nachträglich fordern und diese womöglich auch einklagen“.
Mietendeckel war Investitionsbremse – nun herrscht wieder Rechtssicherheit
Zunächst einmal ist nun für Investoren und Betreiber unter Umständen zu regeln, in welcher Höhe Nachzahlungen durch die Mieter erfolgen müssen. Welche Zahlungen fällig werden, hängt nebst anderen Kriterien davon ab, wie sehr sich die eigentliche, höhere Miete von der eingefrorenen unterscheidet. Auch muss nun wieder darauf geachtet werden, inwiefern Mieterhöhungen sich mit der vom Bund in 2015 beschlossenen bundesweiten Mietpreisbremse in Einklang bringen lassen.
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Insgesamt jedoch ist die Kippung des Mietendeckels eine sehr gute Nachricht, durch die für die Immobilienbranche wieder die dringend benötigte Rechtssicherheit hergestellt wurde. Durch die fehlenden Renditeoptionen wurden im vergangenen Jahr im Großraum Berlin nicht nur Investitionen ausgebremst, sondern auch die Knappheit der Wohneinheiten durch Zuzug von Mietern noch verschlimmert. Dass es sich bei dem Berliner Gesetz um reine Symptom-Bekämpfung handelte, davon war auch die FDP überzeugt, die gegen den Deckel vor Gericht gezogen ist – und nun gewonnen hat. So sei das Angebot an Mietwohnungen durch die Verordnung stark eingebrochen. Martin Bartlik stimmt zu: „Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts hat für Investoren von Wohnimmobilien und gewerblichen Wohnkonzepten die gewünschte Rechtssicherheit wieder hergestellt, so dass in Zukunft wieder mit steigenden Investitionen in Berlin gerechnet werden kann.“
Nach Kippung des Mietendeckels ist nun auch für Temporäre Wohnformen der Weg in Berlin wieder frei
Bundesinnenminister Horst Seehofer (CSU) erklärte, gegen die Wohnungsknappheit gebe es nur ein Mittel und das sei „Bauen“. So sieht es auch BelForm-Geschäftsführer Benjamin Oeckl: „Die Knappheit in Ballungsräumen hat bereits zu einem Umdenken von Platzeffizienz in der Immobilienbranche geführt. So wird deutlich mehr Augenmerk auf die bestmögliche Nutzung von Grundrissen gelegt, sowohl in größeren 3 und 4 Zimmer Apartments als auch im Bereich Micro Living. Zudem bieten Sharing und Coliving-Modelle in urbanen Räumen noch mehr Nutzeneffizienz pro Quadratmeter. Das schafft neben der nachhaltigen Wirtschaftlichkeit auch eine Nachhaltigkeit im sozialen Sinne, die im Rahmen der ESG-Anforderungen (Environmental, Social und Governance) und der Entwicklung von lebenswerten Quartieren bis 2030 enorm an Wichtigkeit gewinnt.“ Mehr Informationen zu der Nutzungsform Coliving finden Sie in unserem Coliving Guide.
Die neu gewonnene Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter dürfte Investoren bestärken, in Zukunft auch wieder vermehrt im Ballungsraum Berlin neue Mietwohnungen zu realisieren. Für Projektentwickler nimmt die Hoffnung zu, dass die Bürgerbegehren für die Enteignung großer Wohnungskonzerne durch die Schaffung von neuen Mietwohnungen ebenfalls bald vom Tisch sind. Auch Martin Bartlik zeigt sich vorsichtig optimistisch, gibt aber auch zu bedenken: „Investoren sind gut beraten, zunächst die diesjährige Bundestagswahl abzuwarten. Solange Grün-Rot-Rot auf Bundesebene nicht ausgeschlossen ist, ist ein Mietendeckel noch nicht ganz vom Tisch.“
Das Wohnungsunternehmen Vonovia hat indessen bereits angekündigt, auf die ihnen zustehenden Nachzahlungen der Mieter in Höhe von etwa 10 Millionen Euro vollständig zu verzichten. Es wird sich zeigen, ob sich die Nachwirkungen des Urteils zu einem Verzichtswettbewerb unter den Vermietern auswachsen.
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BelForm ist der führende Experte in den Bereichen Mikro-Apartments, Coliving, Serviced Apartments und temporäres Wohnen. Als erster 360-Grad-Dienstleister in diesem Segment führen wir Projektentwickler, Betreiber und Investoren von Anfang an über Beratung, Innenarchitektur, Kompletteinrichtung und Digitalisierung zum erfolgreichen (Apartment)-Projekt. Ziel von BelForm ist es, marktfähige Apartmentkonzepte mit echtem Wow-Effekt zu realisieren und somit die Weichen für eine nachhaltig erfolgreiche Bewirtschaftung zu stellen. Einige von BelForm begleitete Projekte sind das bekannte #behomie Living der Interboden Gruppe, Wohnen am Gleispark der Bauwens Gruppe, die BlackF Serviced Apartments in Freiburg,The 1487 Serviced Apartments sowie weitere Häuser.