BelForm Heuer Fach-Dialog Mikrowohnen 2018

Das war der Heuer Fach-Dialog Mikrowohnen 2018

Der diesjährige Heuer Fach-Dialog Mikrowohnen fand Mitte September in München statt. Als Experte in dem Bereich war auch BelForm als Speaker vertreten. Geschäftsführer Benjamin Oeckl ist in seinem Vortrag auf die Erfolgsfaktoren für Mikrowohnen eingegangen. Das Fazit? Micro Living ist mehr als nur ein kurzer Hype.

Der Boom um das Mikrowohnen ist derzeit groß, denn die Veränderungen in der Gesellschaft sorgen für eine hohe Nachfrage nach flexiblen und voll-ausgestatteten Mikro-Apartments. Aber wie nachhaltig ist Micro Living wirklich? Welche alternativen Verwendungsmöglichkeiten gibt es, wenn irgendwann mal keine Studierenden dort wohnen sollen?

Nicht nur für Studenten relevant

Zunächst ist es wichtig zu verstehen, dass Mikrowohnen nicht nur für Studierende relevant ist. Natürlich macht das studentische Wohnen einen wichtigen Teil der Micro Living-Nische aus, allerdings gibt es noch weitaus mehr Nachfrage von weiteren Zielgruppen. Obwohl viele Definitionen derzeit im Raum stehen, sind für BelForm Mikrowohnungen vor allem eines: klein. Zwischen 15 – 35 m2groß, vollmöbliert und teilweise mit Gemeinschaftsflächen versehen, kommen sie in der Praxis vor allem in wohnwirtschaftlich genutzten Gebäuden vor. Aber auch hotelnahe Konzepte wie Serviced Apartments können Mikro-Apartments aufweisen.

Der Heuer Fach-Dialog Mikrowohnen

Der diesjährige Heuer Fach-Dialog Mikrowohnen fokussierte sich vor allem auf Untersegment des Studentenwohnens und thematisierte die Frage, ob ein Hype derzeit besteht und was danach mit den vielen kleinen Wohnungen passieren soll, sofern die Nachfrage bei den Studenten schwächer werden sollte. Die derzeitige angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt zeigt, dass z.B. in München viele Nachfragegruppen wie Studenten, Expats, Projektmitarbeiter und die Mitarbeiter der DAX-Konzerne mit den Normalverdienern und Familien um „normale“ Wohnungen konkurrieren und somit die Preise nach oben drücken.

Deshalb teilte Herr Cornelius Mager, Stadtdirektor der Lokalbaukommission München, in einer Gesprächsrunde mit, dass die Stadt München grundsätzlich Micro Living als Teil des Wohnungsmarktes positiv wahrnimmt. Denn Mikro-Wohnungen, trotz hoher Miete pro Quadratmeter, helfen, dieses teilweise sehr kaufkräftige Klientel aus dem „normalen“ Wohnungsmarkt rauszuhalten (Studenten sind hier in „kaufkräftig“ eingeschlossen, da sie in Form von WGs auch größere und teurere Wohnungen anmieten). Micro Living bleibt dabei nur eine Nische für die Stadt München, welche zwar ihren Beitrag leistet, jedoch bleiben bezahlbare Mietwohnungen für die breite Mittelschicht und die Geringverdiener der Hauptfokus der Stadtpolitik..

Ein anderer Schwerpunkt der Vortragsreihe beschäftigte sich mit den Baukosten und dem modularen bzw. seriellen Bauen, das viele Synergien und Einsparpotentiale erzeugt, sofern es von allen Projektbeteiligten eingesetzt wird. Ein Beispiel ist das BIM (Business Information Modelling), das große Projektentwickler wie beispielsweise die CG-Gruppe schon seit vielen Jahren als die Zukunft der Bauindustrie anpreisen.

Die Zukunftssorgen der Branche

Neben der Art der Planung und Fertigung war vor allem deutlich spürbar, dass manche Investoren und Projektentwickler auf dem Heuer Fach-Dialog Mikrowohnen der Zukunft sorgenvoll entgegensehen und die  Fehler der letzten Jahrtausendwende nicht wiederholen wollen, in der viel am tatsächlichen Bedarf vorbeigebaut wurde. Deshalb war auch ein viel diskutiertes Thema die Drittverwendung der Mikro-Apartments z.B. als Seniorenwohnungen. Die Drittverwendung spielt eine wichtige Rolle, besonders, wenn man sich überlegt, was mit der Immobilie in den nächsten 10, 15 oder 20 Jahre passieren wird und wie die Nachhaltigkeit der Vermietung sich dann entwickelt, auch abseits der studentischen Bewohner. Hier sind zwei wichtige Themen zu bedenken, die unserer Ansicht nach etwas zu kurz gekommen sind:

Zum einen ist da die Frage, ob Senioren tatsächlich in 15 – 35 m2großen 1-Zimmer Wohnungen wohnen wollen – denn wir Menschen werden im Alter in der Regel nicht weniger anspruchsvoll, ganz im Gegenteil. Auch wenn diese Zielgruppe demographisch immer größer wird, ist noch offen, inwieweit sich diese Apartments für Menschen der älteren Generation eignen und mit welchem Aufwand die Gebäude und Grundrisse dann tatsächlich umgerüstet werden müssten, damit diese auch wirklich dort wohnen „wollen“. Ein guter Ansatz ist hier auf jeden Fall, Wohnungen nach Initiative der Vario-Wohnungen der Bundesanstalt für Bau, Stadt und Raumforschung (BBSR) zu schaffen.

Zum anderen ist viel wichtiger zu betrachten, wie viel Nachfragepotential bei den anderen Nachfragegruppen zwischen 25 – 34 und 35 – 44 Jahren besteht und wie man auch diese Nachfrage mit kleinen Wohnungen optimal befriedigen kann. Das heißt, das Augenmerk sollte im ersten Schritt auf die Erst- und Zweitverwendung gelegt und Nachfragetrends und -gruppen genauer analysiert werden, um ein Wohnangebot zu entwickeln, das auf deren Bedürfnisse zugeschnitten ist. Business-Apartments sind dabei bereits etablierter. Doch auch der Trend des Co-Living, den Felix Embacher von der bulwiengesa AG eindrucksvoll in ganz Europa analysiert hat, zeigt, wie viele andere Wohnformen innerhalb des Micro Living existieren und wie viel Potential, sowohl aus Nachfrage- als auch aus Renditesicht, es hier noch zu entdecken gibt.

Das Fazit

Der diesjährige Heuer Fach-Dialog Mikrowohnen war sehr aufschlussreich. Aus unserer Sicht ist klar, dass Micro Living als Trend durchaus nachhaltiger ist, als man heute auf den ersten Blick erkennen kann. Die Bedürfnisse unserer Gesellschaft in Deutschland zeigen einschlägige Veränderungen auf, die sich im nächsten Jahrzehnt noch klarer herauskristallisieren werden. Dabei ist es wichtig, über die Landesgrenzen hinaus zu blicken um zu erkennen, was in Europa im Bereich Micro Living passiert. Wir teilen die Meinung, dass sich Projektenwickler und Investoren im Mikrowohnen nicht nur auf Studierende konzentrieren sollten, sondern entweder weitere wichtige Nachfragegruppen mit einbeziehen oder sich mit ihren Konzepten auf Zielgruppen jenseits der Studenten fokussieren sollten. Die großen Marktakteure wie IC Campus, i Live oder Staytoo von MPC Capital zeigen bereits heute, wo diese Reise hingehen wird. Auch hybride Wohnformen, also die Mischung verschiedener Wohnkonzepte, sind deshalb weiter auf dem Vormarsch und verwischen die Trennlinie zwischen den Nutzungskonzepten zunehmend. Bei den hybriden Nutzungsformen muss sich erst noch zeigen, wann die neuen Nutzungskonzepte auch im Exit von den End-Investoren angenommen werden. Hier ist definitiv noch eine Lücke zwischen der Dynamik der Nachfrage, der Angebotsschaffung solcher Produkte seitens der Projektenwickler und der Akzeptanz der End-Investoren zu spüren.

Sie planen ein Projekt im Bereich Mikrowohnen? Dann kontaktieren Sie uns gerne bezüglich Planung, Innenarchitektur und Innenausbau!

Über BelForm
BelForm GmbH ist Experte im Bereich Micro Living und temporärem Wohnen. Wir übernehmen die Beratung, Innenarchitektur sowie die abschließenden Komplett-Möblierung. Ziel ist es, einen entscheidenden Mehrwert für Auftraggeber und Nutzer gleichermaßen zu generieren.

 

Quelle Titelbild: BelForm

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